《基調講演要旨》 2023/11/２０
この基調講演要旨は、2023年11月19日に開かれた｢草刈り大会＆懇親会｣の中で行われた基調講演の要旨を一部加筆して掲載しています。
１）管理会社は契約し直す等の合意が必要
①２つの管理会社から請求書が届いている、どうなっているの？
現在私たちを取り巻く分譲地の温泉施設や道路敷等の管理用地を巡り、ハートランド管理センター（以下、ハート管理という）とトラスト管理の両社は、道路や温泉施設などの所有権を巡って、熾烈な争いを繰り広げているが、分譲地の所有件があることを主張することで管理費請求の根拠にしているだけで契約していなければ、支払う理由がないのは自明の理で、このような言説に惑わされてはならない。
トラスト管理に至っては、たとえトラスト管理に事業譲渡され、両社間で契約の移転が成立していたとしても、その合意が効力を生ずるには、原則として契約の相手方の承諾、すなわち｢不動産を所有している個々の合意が必要｣となる。(最高裁判所昭和30年９月29日判決）
その後の福岡地裁、福岡高裁判決でも民事再生による事業譲渡の一環であっても、契約上「同意」していない住民に対する管理費請求を違法と認め、住民勝訴の判決が出されている。
②管理会社の違法性はないのか？
ハート管理もトラスト管理も、管理費を請求するためには住民の｢同意書｣を取り付けるか、新たに「管理契約を締結」する必要がある。
いずれの手続きも踏まず土地所有者だけで無く、別荘所有者や管理費の支払いが不要とされている定住者にまでエスカレートして管理費を徴収してきている。
トラスト管理はハート管理と管理用地を巡って争っているが、第一審ではトラスト管理が敗訴していて、それを不服として大阪高裁に上告し、今も係争中で事業譲渡すらできていないのに、請求書を送り付ける行為は、振り込め詐欺と言われても仕方がない。
③なぜこのようなことに？ そしていつ決着するの？
2017年1月27日、福岡のプロパン販売会社のKRGの小川清一社長が急死したが後を継いだ小川慶社長は、早々に分譲地の管理事業からの撤退を決めて、3億3千万円で売り出した。
ハート管理の事実上のトップである上野健一は、その金を揃えることができず当時のスポンサー企業のシティトラスト不動産の柴山克也会長から１億５千万円の融資を受け、全国の分譲地の温泉施設や道路敷の管理用地等を譲渡担保に１０年間の管理用地賃貸借契約を結び、その上で５年以内に１億８千万円を払い込めば温泉施設等の担保物件が戻って来るという特約条項を結んでいた。
しかし、コロナの影響でハート管理が２ヶ月間の支払が停止したことでこの契約を一方的に破棄し、管理用地を取得しようとして現在争っていて２０２４年２月頃に判決が出る模様である。
２）管理会社の違法性をもっと知るべし
①払い込む人が後を絶たないのはなぜ？
管理契約を結んでいなければ、払う理由が無いのに管理費の請求書を送り付けるのは無駄ではないか。
契約していないのになぜ請求書を送り付けるのかと、疑問に思われる方もいるかと思います。なぜかといえば、理解せずに単純に管理費を払い込む人が後を絶たないからです。
誤って支払いに応じると｢黙示の承認」をしたと見做して契約成立を狙う詐欺的行為で、ノシアスに始まり、全管連、KRG管理センター、ハート管理、そしてトラスト管理も同様の手口を繰り返しているわけです。
契約しなければ請求される理由がありません。勿論ハート管理でも同じで、黙示の承認により契約成立を狙った悪質な行為です。しかもその手口は段々と巧妙になり、弁護士名で請求してきて、管理費を払わない私たちの方が悪いのではと思わせる手口で洗脳してきています。
②会社側はあの手この手で阻止
私たちが管理費を払わないでいると債権者である管理会社は、過去の未納分まで請求してきます。
仮に管理費が５年分で２５万円までは裁判に掛けることができますが、２５万円欲しさに、管理会社が裁判を起こすことは通常なら考えられません。ですが、管理会社は簡易裁判を仕掛けてくるかも知れません。この場合は裁判所から通知がきますので、放置しないで裁判所に連絡して対応を確認して、必ず異議申し立ての手続きを取って下さい。放って置くと差し押さえされます
③「時効の完成猶予」「時効の更新」で
さらに管理会社は、｢時効の完成猶予（時効の進行を一時的に遅らせる)」か「時効の更新(一定の事由により進んでいた時効の期間をリセットさせてゼロからスタートさせる)」ことで対抗してきます。
管理会社がよく使う手口が「3年分を一括前払いすることで過去の分は帳消しにする｣とか「弁護士を使って脅したり」「利息だけでも払ってくれ」などと繋ぎ止めてきます。
これに対して｢一部でも支払ったり」｢今は金がないので｣など、支払う意思表示をすることで、「時効の完成の猶予(一時的に時効の完成を遅らせる時効の中断)」や「時効の更新(進んでいた時効の期間のリセットまたはゼロからスタート)」することになるので要注意です。
④救済する道「時効の援用」
管理会社からの請求に、うっかり支払った場合、抜本的な解決にはなりませんが、救済する方法はあります。それは、支払を止めることです。請求されても払わないでいると、金額は増えていきますが、未払いの管理費は、5年以上経過すると管理会社は請求してきても我々が｢時効の援用(時効期間が過ぎたので時効が成立し、支払義務が無いとする意思表示を申請する）ことで、５年を過ぎた管理費は請求できなくなります。これを｢時効を援用する｣といいます。
⑤確実な対応策「契約解除通知を内容証明夕分で送付」
確実な方法は、ひょうご消費者ネットがハート管理を相手取って起こした｢差し止め請求裁判｣で大阪高裁が下した「契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が『分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない』とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければその時点で解約が可能」とする判決です。
この判決に基づく管理会社への契約解除通知を内容証明郵便で送り付けることで契約解除を行えば、それで全て完了です。
⑥一人で悩まないで一期を中心とした自治会を頼る
幸い１期を中心とした「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」は法人化していて様々な問題にも自治会として取り組み、着実に実績を伸ばしています。お一人で悩まないで、相談することが最善の近道では無いでしょうか。
今後、不動産を手放す方が多くなると思われます。不動産を処分するに際しても管理会社の介入を退けて地元の不動産会社と直接手を組み、開かれた経済活動の基で対応して頂いています。一度、お声を掛けて下さい。
管理用地をめぐる戦い！ 2022/11/20 掲載
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産（以下､CTFという)が、管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし十数件の裁判を起こしていました。
令和４年１０月３１日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
Ｒ４(2022)年１１月１４日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「CFTグループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが原告のトラスト管理側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、トラスト管理が勝訴する確立はゼロではない。
いずれにしても現時点では不確定で、もしハート管理が勝てば2023年12月10日までに１億８千万円をトラスト管理に払い込めば、管理事業に必要な道路等がハート管理に戻る可能性を否定できません。
しかし、ハート管理が勝訴しても、2020年１０月１７日に開催した、文珠四郎氏の自治管理組合が第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はおそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の１０条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年９月１４日の一審の神戸地裁では敗訴し、２０２２年９月２０日の二審の大阪地裁は逆転し勝訴している。
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、強引に白浜分譲地を上野一派から奪おうとして強引な支配を続けています。
かつて、上野健一の下で数々の悪事を働いてきた森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし、第２回臨時総会と称して開催したが、その席上で八木弁護士は会社対会社の契約を前面に掲げ、自治管理組合の一般社団法人化を強引に強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、強引に法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に戻り、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
トラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安を感じ心細くなる。
そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の元で団結する道を選択しました。
しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を否定するものではありません。ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を標榜し、道路の白浜町への移管を念頭に置き、管理会社を介在せずに白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。
こうした、開かれた経済活動によって、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。
そして、多くの方々の賛同者を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
掲載：2022/10/15
第２回控訴審判決でひょうご消費者ネットが逆転勝訴！！
ハートランド管理センター 消費者契約法の１０条に違反！！
2020年３月３日に、ひょうご消費者ネット（以下、消費者ネットと呼ぶ）という団体が当時のＫＲＧ管理センター（以下、ハート管理と呼ぶ）を相手取って、ハート管理の管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」の規定が消費者契約法の１０条及び民法に違反しているとして契約書を破棄し、その条項が記載された契約の差止請求を起こしていました。
第１審は敗訴、直ちに大阪高裁に控訴
２０２１年9月14日に神戸地裁で開かれた第１審は、２０１６年の東京高裁の判決が判例で消費者ネットが控訴棄却の不当判決を受けて敗訴しています。
その理由として、一部の人達が利益を受けながら管理契約を一方的に解除し費用の負担のみを免れるという、不公平な事態を容認すれば、その仕組み事態が崩壊する。
契約者は、契約の更新についても同意しているとして差止請求は管理契約から一方的に逃れようとする一部の別荘地所有者の利益を代弁したものに過ぎず消費者契約法の乱用に当たるとして却下。消費者ネットは直ちに大阪高裁に控訴していました。
改正民法は旧民法と何が違うのか？
旧民法の６５１条でも自由な契約解除を謳っていましたが、実際の裁判では「分譲地全体の保全管理という利益を受けながら、管理費の負担だけを逃れることは許されない」との管理会社の主張が優先されて、住民側の敗訴が続いてきました。
2020年４月１日に改正された「改正民法」では、６５１条に以下の2項が追加されました。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき
二 委任者が受任者の利益を目的とする委任契約を解除したとき
これにより、管理会社側が不利益を被る場合、会社側の損害額を賠償すれば解約は可能で、しかも立証責任は会社側にあり、立証できなければ、損害賠償の義務は発生しません。もちろん管理実態がなければ賠償の必要もないため、自由な契約解除ができるようになりました。
大阪高裁は一部を除き逆転勝訴！！
２０２２年９月２０日に開かれた大阪高裁の判決は、私たちにとって極めて朗報ともいうべきものです。その判決を要約すると以下の通りです。
ハート管理に対しての判決で、管理規定の「但し、所有者が分譲地に土地を所有する間、更新するものとする。」との条文で、分譲地の土地を所有していることを理由に管理契約を締結させ、また、管理契約したことを理由に更新を承諾しているとして管理契約の更新を行ってはならない。
（判決１の①から③まで）
さらに判決は「但し、所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」との項目が記載されている書面を廃棄すること。なお消費者ネットには、管理契約の締結停止等の要求は棄却すること。（判決１の④）として、消費者の解除権を放棄させる条項を含む差止請求は残念ながら棄却されました。
しかし、管理者側の契約の自動更新を認めず、管理契約を締結あるいは更新した場合、1年間は契約を解除できないものの、それ以降は1年単位の自由契約ができる解約権を認めたことに等しいということで大きな成果でといえます。
管理会社の実態が明るみに！
ハート管理の提出書類には、管理会社と契約を締結していない方が多数いてまた委任業務の状況を報告することが定められているのに、所有者側と管理者側との協議や報告会が開催されたという証拠も無いと指摘を受けています。
このことは、文珠四郎氏の自治管理組合の１回目の臨時総会で明らかになったように、ハート管理の和泉一氏は、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円という、デタラメな収支報告は記憶に新しい。
また、ハート管理は全国８０箇所近く存在していた分譲地が２４箇所と縮小していて、しかも、現在の契約率は３割程度に過ぎず、既に全体管理と言えるような状況でないことも明らかになりました。
さらに、執拗に請求書を送り付け、自由な解約を許さないとしながら管理会社は一方的に分譲地の管理事業を放棄して分譲地から撤退していて無責任極まりない実態も見えてきました。
恐らく、ハート管理は上告すると思われますが、さらにずさんな管理実態が暴かれていくことでしょう。
話し合いすら応じないトラスト管理！！
これはトラスト管理の管理約款の第１９条(管理期限)には「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の「本規約に基づく管理期限は、毎年１月１日を起算日として１２月３１日までとし、所有者が「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と謳われていて、ハート管理の管理約款と極めて酷似しています。当然、トラスト管理においても差止請求の対象は逃れられません。
私たちは、これまでに赤井代表理事を通じ、トラスト管理に話し合いを何度も呼び掛けてきましたが、第１回・第２回の臨時総会でも見られたように、我々を一方的に無視し、話し合いすら応じません。
その上で、問題なのは、平気で請求書を送り付けて、契約していない我々へも、請求してきています。これは絶対に許されないばかりか、完全な詐欺行為で犯罪行為です。
１人でも多くの方に！
私たちは自治会を法人化し、団結し自主管理する道を選びました。１人でも多くの人に、私たち法人の存在を知って頂き、一人ひとりの力を結集し、道路の行政への移管を進め、開かれた経済活動を目指すことを当面の目標にしています。
「一人では何もできません。でも、一人から始めなければ何もできません」を合い言葉にお互いに頑張りましょう。
竜宮小僧さんのブログに詳しく！
なお、この件に関しては、竜宮小僧さんのブログに詳しく書かれています。ひょうご消費者ネットの大阪高裁の判決文も竜宮小僧さんのブログからも開けますが、下記の20220920 判決 ハートランド（大阪高裁）をクリックすると開くことができます。ご参考にして下さい。
