2024/11/2 掲載
自治管理組合と共に暴走するトラスト管理
自然消滅した文珠組合の復活！？
ＺＫＲ時代に上野健一は、｢白浜希望ヶ丘自治管理組合｣を組織させ、管理費や家屋建築負担金などの名目で金員を集めるための窓口とした。しかし不動産購入者は住民のための組織として誰も疑わなかった。
名ばかりの自治管理組合は、やがて総会も２年毎の役員改選も行われなくなり、2015年9月にZKRの解散とともに自然消滅したはずである。しかし、2020(R2)年10月7日にその白浜希望ヶ丘自治管理組合の臨時総会と称して、トラスト管理は上野によって組織された旧文殊組合を復活させて、自主管理を標榜し、強引に新たな役員を選任させた。
さらにその年の12月19日には、第２回の臨時総会と称して開催したが、参加者の合意も得ずに委任状も取らず、会場からの抗議に耳を傾けることなく一方的に白浜希望ヶ丘自治管理組合の一般社団法人化を年内に行うことを宣言し散会した。その後2021(R3)年3月5日に一握りの役員で法人資格を取得した。
一方、トラスト管理は、自社との契約を進めるため、ハート管理との管理契約を解約させる内容証明郵便を住民に促し解約させる手続きを進め、一括してハート管理に送付するなど組合員の囲い込みを行っている。
当時774名がハート管理に管理費を納めていたことから、これを組合員とするならば、当時、ハート管理との管理契約解除の内容証明に応じた人は３桁に満たない極少数ということです。
トラスト管理、分譲地の名称を住人の合意を得ずに変更！
2022(R4)年４月１日にトラスト管理は分譲地の名称をクリスタルタウンと勝手に変更するという暴挙に出ました。分譲地の名称変更は3分の2以上か、少なくとも半数以上の土地所有者の賛成が必要ではないだろうか。こうしてトラスト管理の行為は分譲地所有者の錯誤を意図的に企てたもので許される行為ではない。
恐らく、これまでの上野健一によって率いてきたホープヒルズ(希望ヶ丘)という名称からの脱却を図りたかったと思われるが、やっていることは何ら変わっていない。
それに伴って、2023年１月27日に法人の名称を「(一社)白浜クリスタルタウン自治管理組合」と変更しているが法人の名称変更には総会を開催して「名称変更の為の定款変更決議」が必要です。しかし、この2年間総会を開いた形跡がなく、どうやって名称変更に必要な定款変更決議を提出できたのか不可解な点が多い。
さらに、管理費の振込先まで新文珠組合からトラスト管理に変更している。自治管理組合の定款第４条には「白浜ホープヒルズ及びシーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収する。」と謳われていて、自治管理組合が徴収することが定款に記載されているが、管理会社に直接納めるとは成っていない。いずれも総会の決議が必要で、その手続きが行われた形跡がない。
第１回臨時総会で自主管理を標榜した筈なのに、トラスト管理に丸投げする姿勢は、自分たちで自治管理する脳力も法人組織を運営する知識もないためなのか、これでは全管連時代の旧自治管理組合と何ら変わらない。
しかも、未だに法人の定款は配布されていない。これを機に名称変更等改定した定款を配布し、一連の違法行為を謝罪した上で、役員は引責辞任すべきではないでしょうか。
トラスト管理からの収支報告は６７１万円の赤字！？
2021(R3)年3月5日に弁護士の力を借りて法人資格を取得したがその後の２年間は、総会が開かれていない。昨年の2023(R5)年7月9日に初めて第１回の総会が開かれ、第2回目の総会は今年の2024(R6)年5月26日に開催している。
議題として｢一、令和5年度の収支報告」「二、管理実績の報告」「三、管理実績の写真資料」となっていて、法人を名乗りながら、過去2回の総会とも事業報告も収支報告も、中身はトラスト管理のものであって新文珠組合に関する報告は一切記述されていないだけでなく、その中身の収支報告には驚愕する内容が報告されていた。
トラスト管理の管理約款の第十六条の２項には｢管理者は原則として所有者から納付された共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて業務を行うものとする。｣と謳っていて、その収支報告をトラスト管理の大崎社長が行っている。
その総会議事録の2023(R5)年度の収支報告は赤字報告となっていて、収入合計15,457,149円に対し、支出合計22,161,205円で収入の範囲を遥かに超えた約671万円の赤字を計上していてトラスト管理もハート管理と同様に集めた管理費では足りず、家を建てた人達が納めた家屋建築負担金を流用した上での赤字報告と成っていた。
総会議事録には充当した金額に関する記述がなく、これだけの情報では実態が見えてきません。2022年度では92,215,408円の黒字となっていて、過去の不記載の分が2022年に計上されたことだとしても、そのお金がどこに消えたのか、2023年度に繰り越されていないで、赤字が計上されている。
こんな単純なことに対して総会参加者はおろか、理事も監事も誰1人疑問も持たず質問されていないだけでなく、総会後の議事録に記述されていて、会員の増加が見込めなければ赤字は解消できないだろうし、家屋建築負担金の充当は公然と既成事実化されていく。
トラスト管理の管理約款の第十七条
トラスト管理の管理約款第十七条には、「予期せぬ事態により第十六条の経費不足が生じた場合は、管理者は所有者に対し、その同意を得て、必要な負担を求めることができる。
ただし、その不足が一時的ではなく次年度以降も継続することが避けられない場合は、共益施設維持管理費を改定する。」と謳われていて、一時的なものについては所有者の同意を得て徴収できるとなっている。
さらに、第十八条には「実施30日前までにその改訂内容・理由等を文書でもって通知し、管理者と所有者間で協議するものとする。」と管理費値上げについて言及していて、現在の組合執行部では自主管理を放棄して丸投げ状態であり、管理会社からの通知に対して残念ながら単純に応じるしか術は無いだろう。
将来に備えた家屋建築負担金
年明け早々、能登半島での大地震、その復興も思うように進まない中での9月の豪雨災害の破壊尽くされた能登の映像に心が痛む。
南海地震・東南海地震は避けられませんが、この家屋建築負担金は、将来に備えて蓄えているもので、本来は、総会に諮り、決議した上で使うべきお金のはず、管理会社が勝手に流用出きるお金ではないはずです。
前述の第１回臨時総会の席上でハート管理の和泉一社長を前に立たせて自治管理組合の事務局長を名乗る森西氏の追求で管理費もゼロ円、家屋建築負担金までもゼロ円と悪びれる様子もなく平然と言い放った和泉一社長に対して、ずさんな管理と非難したが、こんどはトラスト管理の大崎氏を前に立たせる積りなのか、第１回の臨時総会に於いて自主管理するとした文殊組合の約束は今の新文殊組合では全く守られていない。反省すべきは自治管理組合の主体性も管理能力もない執行部の役員ではないだろうか。
2024/10/23 掲載
管理用地を巡る闘いに大阪地裁の軍配は！？
白浜を新たに加えて大阪地裁に提訴？
このトピックスで2022年11月20日に掲載した「管理用地をめぐる戦い！」で「ハートランド管理センターが勝訴の判決！！」の記事を掲載した。
この時点では大阪地裁は原告のシティトラスト不動産(以下、CTFという)が、ハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし10数件の裁判を起こしていて、1件は出雲台の土地・建物(管理事務所)の明け渡しを請求した第1事件、南熱海の土地・建物(管理事務所)の明け渡しを請求した第２事件に関しては、大阪地裁の一審判決は原告であるCTFに対して、一連の請求はいずれも理由が無いとして2022年10月31日に、棄却の判決が言い渡されました。
CTFはこれを不服とし、直ちに白浜の分譲地の温泉施設の機械室やポンプ室などを追加して、この３件を合併して新たな案件として大阪地裁に提訴していました。
大阪地裁の結論は？
202４年３月28日に大阪地裁で、その判決が言い渡され、前回とは全く逆転しＣＴＦが勝訴しています。しかし全敗したハート管理は直ちにこれを不服とし大阪高裁で争う姿勢であり、管理用地を巡る両社の闘いの行方は、ハート管理が逆に窮地に立たされることに成り、判決は来年以降に持ち込まれることになる。
最高裁まで行く可能性も考えられ、そうなればさらに長期化してくることは避けられない。どちらに軍配が上がるとしても、管理契約を締結していなければ、支払義務はありません。これは「民法の大原則」です。
契約上の地位の移転と第三者の同意が必要！
しかし、ハート管理は「歴代の管理会社が事業譲渡を繰り返す都度、契約上の地位の移転を引き継いでいる」との主張をしています。
大切なのは、ZKR（旧全管連）から(株)KRGへの事業譲渡があったとしても、その事業に関わる契約に第三者が存在する場合、地位の移転に関する第三者の同意が必要です。
KRGの時代に土地を購入し契約した者を除き、ZKR(旧全管連)時代に土地を購入した人は、KRGとは契約も地位の移転にも同意していなければ、管理費の支払義務はありません。ましてやトラスト管理とは、管理用地を巡り司法の場で争いが繰り広げられていて、地位の移転が行われているとは言えず全く契約した覚えも無い以上、支払う義務は存在しません。
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産（以下､CTFという)が、管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし十数件の裁判を起こしていました。
2022(R4)年10月31日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
2022(R4)年11月14日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「CTFグループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが原告のCTF側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、CTFが勝訴する確立はゼロではない。
いずれにしても現時点では不確定で、もしハート管理が勝てば2023年12月10日までに１億８千万円をCTFに払い込めば、管理事業に必要な道路等がハート管理に戻る可能性を否定できません。
しかし、ハート管理が勝訴しても、2020年10月17日に開催した、文珠四郎氏の自治管理組合が第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はおそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年９月14日の一審の神戸地裁では消費者ネットが敗訴し、2022年９月20日の二審の大阪地裁は逆転し勝訴している。
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、白浜分譲地を上野一派から奪おうとして強引な手法で支配を続けています。
かつて、上野健一の下で数々の悪事を働いてきた森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし、第２回臨時総会と称して開催したが、その席上で八木弁護士は会社対会社の契約を前面に掲げ、自治管理組合の一般社団法人化を強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に逆戻りし、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
残念ながら現状のトラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安で心細くなる。そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の元で団結する道を選択しました。しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を築くことを否定するものではありません。
ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に丸投げし依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を標榜し、道路の白浜町への移管を進め、自由経済の下で豊かな街づくりを願っていて、白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。こうした、開かれた経済活動によってのみ、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。そして、多くの方々の賛同を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
2023/11/20 掲載
《基調講演要旨》
この基調講演要旨は、2023年11月19日に開かれた｢草刈り大会＆懇親会｣の中で行われた基調講演の要旨を一部加筆して掲載しています。
１）管理会社は契約し直す等の合意が必要
①２つの管理会社から請求書が届いている、どうなっているの？
現在私たちを取り巻く分譲地の温泉施設や道路敷等の管理用地を巡り、ハートランド管理センター（以下、ハート管理という）とトラスト管理の両社は、道路や温泉施設などの所有権を巡って、熾烈な争いを繰り広げているが、分譲地の所有件があることを主張することで管理費請求の根拠にしているだけで契約していなければ、支払う理由がないのは自明の理で、このような言説に惑わされてはならない。
トラスト管理に至っては、たとえトラスト管理に事業譲渡され、両社間で契約の移転が成立していたとしても、その合意が効力を生ずるには原則として契約の相手方の承諾、すなわち｢不動産を所有している個々の合意が必要｣となる。(最高裁判所昭和30年９月29日判決）
その後の福岡地裁、福岡高裁判決でも民事再生による事業譲渡の一環であっても、契約上「同意」していない住民に対する管理費請求を違法と認め、住民勝訴の判決が出されている。
②管理会社の違法性はないのか？
ハート管理もトラスト管理も、管理費を請求するためには住民の｢同意書｣を取り付けるか、新たに「管理契約を締結」する必要がある。
いずれの手続きも踏まず土地所有者だけで無く、別荘所有者や管理費の支払いが不要とされている定住者にまでエスカレートして管理費を徴収してきている。
トラスト管理はハート管理と管理用地を巡って争っているが、第一審ではトラスト管理が敗訴していて、それを不服として大阪地裁に新たな案件として提訴し、今も係争中で事業譲渡すらできていないのに、請求書を送り付ける行為は、振り込め詐欺と言われても仕方がない。
③なぜこのようなことに？ そしていつ決着するの？
2017年1月27日、福岡のプロパン販売会社のKRGの小川清一社長が急死したが後を継いだ小川慶社長は、早々に分譲地の管理事業からの撤退を決めて、3億3千万円で売りに出した。
ハート管理の事実上のトップである上野健一は、その金を揃えることができず当時のスポンサー企業のシティトラスト不動産の柴山克也会長から１億５千万円の融資を受け、全国の分譲地の温泉施設や道路敷の管理用地等を譲渡担保に10年間の管理用地賃貸借契約を結び、その上で５年以内に１億８千万円を払い込めば温泉施設等の担保物件が戻って来るという特約条項を結んでいた。
しかし、コロナの影響で資金繰りが悪化し、２ヶ月間ハート管理の支払が停止したことでこの契約を一方的に破棄し、管理用地を取得しようとして現在争っていて2024年２月頃に判決が出る模様である。
２）管理会社の違法性をもっと知るべし
①払い込む人が後を絶たないのはなぜ？
管理契約を結んでいなければ、払う理由が無いのに管理費の請求書を送り付けるのは無駄ではないか。
契約していないのになぜ請求書を送り付けるのかと、疑問に思われる方もいるかと思います。なぜかといえば、理解せずに単純に管理費を払い込む人が後を絶たないからです。
誤って支払いに応じると｢黙示の承認」をしたと見做して契約成立を狙う詐欺的行為で、ノシアスに始まり、全管連、KRG管理センター、ハート管理、そしてトラスト管理も同様の手口を繰り返しているわけです。
契約しなければ請求される理由がありません。勿論ハート管理でも同じで、黙示の承認により契約成立を狙った悪質な行為です。しかもその手口は段々と巧妙になり、弁護士名で請求してきて、管理費を払わない私たちの方が悪いのではと思わせる手口で洗脳してきています。
②会社側はあの手この手で阻止
私たちが管理費を払わないでいると債権者である管理会社は、過去の未納分まで請求してきます。仮に管理費が年間５万円では、５年分で２５万円となりますが、５年までは裁判に掛けることができますが、それ以上は時効が成立し裁判を掛けることができません。
２５万円欲しさに、管理会社が裁判を起こすことは通常なら考えられません。ですが、管理会社は簡易裁判を仕掛けてくるかも知れません。
この場合は裁判所から通知がきますので、放置しないで裁判所に連絡して対応を確認して、必ず異議申し立ての手続きを取って下さい。放って置くと差し押さえされます
③「時効の完成猶予」「時効の更新」
さらに管理会社は｢時効の完成猶予（時効の進行を一時的に遅らせる)」か｢時効の更新（一定の事由により進んでいた時効の期間をリセットさせてゼロからスタートさせる)」ことで対抗してきます。
管理会社がよく使う手口が「3年分を一括前払いすることで過去の分は帳消しにする｣とか「弁護士を使って脅したり」「利息だけでも払ってくれ」などと繋ぎ止めてきます。
これに対して｢一部でも支払ったり」｢今は金がないので」など、支払う意思表示をすることで、｢時効の完成の猶予(一時的に時効の完成を遅らせる時効の中断）」や「時効の更新(進んでいた時効の期間のリセットまたはゼロからスタート)｣することになるので要注意です。
④救済する道「時効の援用」
管理会社からの請求に、うっかり支払った場合、抜本的な解決にはなりませんが、救済する方法はあります。それは、支払を止めることです。請求されても払わないでいると、金額は増えていきますが、未払いの管理費は、5年以上経過すると管理会社は請求してきても我々が｢時効の援用(時効期間が過ぎたので時効が成立し、支払義務が無いとする意思表示を申請する）ことで、５年を過ぎた管理費は請求できなくなります。これを｢時効を援用する｣といいます。
⑤確実な対応策「契約解除通知を内容証明郵便で送付」
確実な方法は、ひょうご消費者ネットがハート管理を相手取って起こした｢差し止め請求裁判｣で大阪高裁が下した「契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が『分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない』とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければその時点で解約が可能」とする判決です。
この判決に基づく管理会社への契約解除通知を内容証明郵便で送り付けることで契約解除を行えば、それで全て完了です。
⑥一人で悩まないで一期を中心とした自治会を頼る
幸い１期を中心とした「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」は法人化していて様々な問題にも自治会として取り組み、着実に実績を伸ばしています。お一人で悩まないで、相談することが最善の近道では無いでしょうか。
今後、不動産を手放す方が多くなると思われます。不動産を処分するに際しても管理会社の介入を退けて地元の不動産会社と直接手を組み、開かれた経済活動の基で対応して頂いています。一度、お声を掛けて下さい。
2022/11/20 掲載
管理用地をめぐる戦い！
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産（以下､CTFという)が、管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし十数件の裁判を起こしていました。
令和４年１０月３１日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
2022(R4)年11月14日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「CFTグループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが原告のトラスト管理側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、トラスト管理が勝訴する確立はゼロではない。
いずれにしても現時点では不確定で、もしハート管理が勝てば2023年12月10日までに１億８千万円をトラスト管理に払い込めば、管理事業に必要な道路等がハート管理に戻る可能性を否定できません。
しかし、ハート管理が勝訴しても、2020年10月17日に開催した、文珠四郎氏の自治管理組合が第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はおそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の｢所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年９月14日の一審の神戸地裁では敗訴し、2022年９月20日の二審の大阪地裁は逆転し勝訴している。
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、強引に白浜分譲地を上野一派から奪おうとして文珠四郎氏や伊達氏等味方に付けて画策しています。
かつて、上野健一の下で数々の悪事を働いてきた森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし、第２回臨時総会と称して開催したが、その席上で八木弁護士は会社対会社の契約を前面に掲げ、自治管理組合の一般社団法人化を強引に強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、強引に法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に戻り、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
トラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安を感じ心細くなる。
そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の元で団結する道を選択しました。
しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を否定するものではありません。ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を標榜し、道路の白浜町への移管を念頭に置き、管理会社を介在せずに白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。
こうした、開かれた経済活動によって、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。
そして、多くの方々の賛同者を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
2022/10/15 掲載
第２回控訴審判決でひょうご消費者ネットが逆転勝訴！！
ハートランド管理センター 消費者契約法の10条に違反！！
2020(R２)年３月３日に、ひょうご消費者ネット(以下、消費者ネットと呼ぶ)という団体が当時のＫＲＧ管理センター(以下、ハート管理と呼ぶ)を相手取って、ハート管理の管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」の規定が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書を破棄し、その条項が記載された契約の差止請求を起こしていました。
第１審は敗訴、直ちに大阪高裁に控訴
2021(R3)年9月14日に神戸地裁で開かれた第１審は、2016(H18)年の東京高裁の判決が判例で消費者ネットが控訴棄却の不当判決を受けて敗訴しています。
その理由として、一部の人達が利益を受けながら管理契約を一方的に解除し費用の負担のみを免れるという、不公平な事態を容認すれば、その仕組み事態が崩壊する。
契約者は、契約の更新についても同意しているとして差止請求は管理契約から一方的に逃れようとする一部の別荘地所有者の利益を代弁したものに過ぎず消費者契約法の乱用に当たるとして却下。消費者ネットは直ちに大阪高裁に控訴していました。
改正民法は旧民法と何が違うのか？
旧民法の６５１条でも自由な契約解除を謳っていましたが、実際の裁判では「分譲地全体の保全管理という利益を受けながら、管理費の負担だけを逃れることは許されない」との管理会社の主張が優先されて、住民側の敗訴が続いてきました。
2020(R2)年４月１日に改正された「改正民法」では、651条に以下の2項が追加されました。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき
二 委任者が受任者の利益を目的とする委任契約を解除したとき
これにより、管理会社側が不利益を被る場合、会社側の損害額を賠償すれば解約は可能で、しかも立証責任は会社側にあり、立証できなければ、損害賠償の義務は発生しません。もちろん管理実態がなければ賠償の必要もないため、自由な契約解除ができるようになりました。
大阪高裁は一部を除き逆転勝訴！！
2022(R4)年９月20日に開かれた大阪高裁の判決は、私たちにとって極めて朗報ともいうべきものです。その判決を要約すると以下の通りです。
ハート管理に対しての判決で、管理規定の「但し、所有者が分譲地に土地を所有する間、更新するものとする。」との条文で、分譲地の土地を所有していることを理由に管理契約を締結させ、また、管理契約したことを理由に更新を承諾しているとして管理契約の更新を行ってはならない。
（判決１の①から③まで）
さらに判決は「但し、所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」との項目が記載されている書面を廃棄すること。なお消費者ネットには、管理契約の締結停止等の要求は棄却すること。（判決１の④）として、消費者の解除権を放棄させる条項を含む差止請求は残念ながら棄却されました。
しかし、管理者側の契約の自動更新を認めず、管理契約を締結あるいは更新した場合、1年間は契約を解除できないものの、それ以降は1年単位の自由契約ができる解約権を認めたことに等しいということで大きな成果でといえます。
管理会社の実態が明るみに！
ハート管理の提出書類には、管理会社と契約を締結していない方が多数いてまた委任業務の状況を報告することが定められているのに、所有者側と管理者側との協議や報告会が開催されたという証拠も無いと指摘を受けています。
このことは、文珠四郎氏の自治管理組合の１回目の臨時総会で明らかになったように、ハート管理の和泉一氏は、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円という、デタラメな収支報告は記憶に新しい。
また、ハート管理は全国８０箇所近く存在していた分譲地が２４箇所と縮小していて、しかも、現在の契約率は３割程度に過ぎず、既に全体管理と言えるような状況でないことも明らかになりました。
さらに、執拗に請求書を送り付け、自由な解約を許さないとしながら管理会社は一方的に分譲地の管理事業を放棄して分譲地から撤退していて無責任極まりない実態も見えてきました。
恐らく、ハート管理は上告すると思われますが、さらにずさんな管理実態が暴かれていくことでしょう。
話し合いすら応じないトラスト管理！！
これはトラスト管理の管理約款の第１９条(管理期限)には「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の「本規約に基づく管理期限は、毎年１月１日を起算日として１２月３１日までとし、所有者が「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と謳われていて、ハート管理の管理約款と極めて酷似しています。当然、トラスト管理においても差止請求の対象は逃れられません。
私たちは、これまでに赤井代表理事を通じ、トラスト管理に話し合いを何度も呼び掛けてきましたが、第１回・第２回の臨時総会でも見られたように、我々を一方的に無視し、話し合いすら応じません。
その上で、問題なのは、平気で請求書を送り付けて、契約していない我々へも、請求してきています。これは絶対に許されないばかりか、完全な詐欺行為で犯罪行為です。
１人でも多くの方に！
私たちは自治会を法人化し、団結し自主管理する道を選びました。１人でも多くの人に、私たち法人の存在を知って頂き、一人ひとりの力を結集し、道路の行政への移管を進め、開かれた経済活動を目指すことを当面の目標にしています。
「一人では何もできません。でも、一人から始めなければ何もできません」を合い言葉にお互いに頑張りましょう。
竜宮小僧さんのブログに詳しく！
なお、この件に関しては、竜宮小僧さんのブログに詳しく書かれています。ひょうご消費者ネットの大阪高裁の判決文も竜宮小僧さんのブログからも開けますが、下記の20220920 判決 ハートランド（大阪高裁）をクリックすると開くことができます。ご参考にして下さい。
