（2025年8月17日）
2025年度「定例社員総会」開催
2025年度 一社法人 白浜希望ヶ丘自治会定例総会議事録
作成：田中丈雄
議長：山本幸生
ハート管理とトラスト管理、司法の場での闘い！!
2025年の今年も、5月18日に白浜町立児童館２F大会議室に於いて、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の定例総会は、定足数を満たし定刻通り開催された。
総会は、第1号議案の２０２４年度の活動報告に始まり、第２号議案の２０２４年度の収支報告とそれに伴う監査報告、さらに2025年度の活動計画案と予算案が審議され、いずれも全会一致で採択され可決成立し、総会は定刻通り終了した。
特記事項として以下報告する。
第１号議案
202２年度から導入した第一次３ヶ年計画も最終年度を迎え総括すると共に、2024年度から始まる第２次３ヶ年計画の策定に向けて新たな計画を打ち出した。
2025年度は初年度にあたり、新たなステップへのチャレンジ」を掲げています。積み残した「人材の発掘と育成」を加速させ、2026年度の役員改選に向けて「新役員体制へ移行と準備の年」とする一方、不定期ですが外部事務員を雇用し「事務処理作業の効率化」で将来に備えます。
2026年度は「役員改選の年」で「人材の育成強化の年」と位置づけて、発掘した人材の育成強化を図ります。
2027年度は、最終年度で「人材育成強化の仕上げの年」として、また｢第三次３ヶ年計画の立案」の年でもあり「新たなステージへの挑戦の年」として、環境の変化に即応できるよう「人材育成の強化」を諮ります。
一般活動報告
・現在の会員数は４７名／高齢化で物件売却が急増、会員と連絡が取れない状況、対策が必要
・上富田町南紀の台に「南紀の台公民館」が併設され、懇親会の可能性もでてきた。
・①入会時の年会費について①入会時の年会費につい以下に変更
４月１日から12月末まで 入会金２万円、年会費6,000円を徴収。翌年１月１日から３月末まで 入会金のみで年会費は無料、翌年度からの徴収（ただし入会時のみ前納可）
・今年度から年会費の請求書を発行。次年度の先払い、年度末の駆込みは事務処理が煩雑になり、請求書が届いてから８月末日までにお振り込みください
・和知野自治会との情報交換
① ひょうご消費者ネット《重要度大》が起こした差止め請求訴訟で2023年12月21日に最高裁がハート管理の上告を棄却し裁判が確定した。これによりたとえハート管理との契約が、分譲地を保有していると間は解約できないとなっていても、１年間は解約できないがそれ以降は解約が可能になりました。
第２号議案：2024年度の収支報告並びに監査報告
1）収入の部 2023年度繰越金466,931円、年会費253,000円(46世帯:未納23年1世帯、24年2世帯)、入会金60,000円、前納2世帯)、収入合計792,154円
2）支出の部 文書交通費44,000円、一般交通費8,320円(和歌山法務局２回)、
会議費18,386円(主に総会及び理事会開催会場費)、通信費13,239円、印刷費10,790円、事務費2,659円、調査登記費93,420(法務局役員改選手続及び調査費)、材料購入費27,500円(パソコン修理費)、サーバー代17,820円(更新料3年に1回)、人材派遣料0円(26年度から実施予定)、定期預金預入60,000円、
支出合計296,134円、次期繰越金484,020円
定期預金残高1,220,059円(前期繰越1,160,038円、今期預替金60,000円、今期利息21円)
監査報告：久保監事より、適正に処理されていると報告
(なお、25年度から事務処理を外部委託することから、法務局の指針に沿って貸借対照表及び損益計算書に基づく報告に改めるとし、設立年度まで遡って整える方向で検討中です。）
第1号議案、第2号議案及び会計報告について質疑応答
質問①-1 管理会社が一方的に契約の自動更新ができないことについてもう少し詳しく教えて欲しい。
有松理事：契約した日から1年間は解約ができませんが、その翌年度からはどちらか一方でも更新しないと宣告した場合には自由に解約が可能ということです。
①-2 解約通知は、内容証明でなければだめですか？
有松理事：口頭では証拠が残りません。「解約通知書」に期日、㈱ハートランド管理センター代表取締役 〇〇〇〇様と相手先を明記し、当方の署名押印でも可能。これを内容証明で解約通知すればより確かになります。なお、払い込めば自動契約となります。
②-1 現在トラスト管理とハート管理が争っているが土地の所有者は？
有松理事：管理に必要な道路等の所有者が誰なのかが争点です。道路以外は個々人の土地で、管理会社が買い取った土地もあり、外国企業が連続した土地を取得しているものもあります。 《最新情報：ハート管理が全国５０箇所の分譲地の道路敷きを返せと、トラスト管理を訴えて１審の大阪地裁で９月にも判決が出ますがトラスト管理の敗訴が濃厚です。
【採決】第1号議案及び第2号議案とも、全会一致で採択された。
3．第３号議案：２025年度活動計画案
〇年会費請求書の発行。〇外部人材を起用し事務処理の効率化を図る。
〇和知野自治会との情報交換を密にして、管理会社間の抗争に注視し柔軟に対応する。
４．第４号議案 2025年度の予算案
1）収入の部 2024年度繰越金484,020円(現金:66,462円、預金417,558円)、
年会費282,000円(今季は47世帯プラスα、未納24年2世帯)、入会金60,000円)、
収入合計826,020円
2）支出の部 文書交通費65,000円、会議費20,000（総会及び理事会開催会場費）、通信費20,000円郵便料金値上げと会員数増加分）、印刷費10,000円、事務費10,000円、調査登記費30,000円(法務局所有権調査費・弁護士相談料)、機器購入費100,000円(パソコン購入費)、人材派遣料120,000円(在宅勤務として時給1,200円を想定) 定期預金預入60,000円、
支出合計460,000円、次期繰越金366,020円
〇定期預金残高1,280,059円
第3号議、第4号議案について質疑応答
質問③ 返信ハガキに「これから自治会も色んなことにも対応が必要と思うので、会員が増えるまで年会費を５割アップして、会員が増加すれば戻すことも考えてはどうか」との提言。
久保監事：今回の裁判結果を静観し、この後の理事会で検討する。
質問③-２ 我々に取ってメリットなのはどちらなのか？
久保監事：トラスト管理では今まで何度か話し合いを試みたが無視されて来た経緯がある。
有松理事：トラスト管理は極めて困難。一方、白浜についてはハート管理に行政への移管を迫り自由な経済活動の実現をめざす。その上で管理会社の必要性を検討する。資産価値も上がり定住者が増加していけば税収が増え、行政もメリットは出ると思われる。
【採決】：第４号議案の中の年会費の値上げと弁護士費用の予算化の２点については具体的理事会に諮り件とする。特に個レベルの裁判を自治会で取り組むには一定の基準が必要なため理事会で審議する必用から除外することで、第３号議案と第４号議案は共に全会一致で採択された。 以上
2024年度(活動実績
第３回定例理事会報告
（2024/12/24掲載）
（2024年度(2024/4/1～2025/3/31）の第3回理事会）
日時：2024年11月24日、9時55分～11時55分、
会場：白浜町立児童会館小会議室
理事会に先立ち11月2日のトピックスに掲載した「自治管理組合と共に暴走するトラスト管理」と題したものを役員用に加筆して基調講演が行われた。
《基調講演要旨》
2023年度の一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合の総会が2024/5/26に白浜農業研修会館で開催、総議決権数428、参加者数146、委任状158、議決権総数は308と報告。我々の法人には無い団体会員が存在し、実際の参加者数より多くなる仕掛けが分かった。
驚くことに前年度の9,221万円の繰越金が2023年度に繰り越されていないだけではなく、更に1,545万円の収入に2,306万円も支出していて、670万円の赤字計上に新築建設時に納める家屋負担金を充当し金額等の明細がないばかりか来年以降も赤字が続けば流用することが平然と書かれていた。
新文珠組合の執行部の誰も疑問を持っていないことに驚く。気がつけば管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円となりかねない状況が基調講演で明らかに成った。
第3回理事会の議題と取り組み
１）ポスティングの実施について検討した。その中でまんパク貸別荘で27棟が契約を解除したとする情報を入手した。
現在ハートランド管理センターとトラスト管理が管理用地の所有権をめぐり司法の場で係争中に２社から管理費の請求書が届くという異常な状況である。
正しい情報が届かない不安な状況下で、取り敢えず法務局で調べた27棟の住所に正しい情報をお伝えし、直接呼びかけることとした。その結果を見て次の対応を考えていく。
2．ライン登録をどう進めるかについて、
①ライン未登録者へは招待するご案内を送信し、受信側は接続を許可する簡単な手順で呼び掛け、場合によってはご家族の方に直接送信する。
②お互いのライン間での連絡では、受信後｢○○:OK｣とか｢了解:○○｣等○○にお名前を入て返信する。
③会員数の増加に伴い事務処理が滞り気味に、アルバイトを雇う案が出たが月５万円でも年間６０万円の経費が必要なため、会計ソフトやホームページなどの作業手順のマニュアル化を急ぎ、それぞれの作業の分散化で当面対応する。
３．懇親会（勉強会）の在り方・持ち方について
会員同士の交流と結束を容易にする勉強会等の行事と共に懇親会の開催は欠かせない。場所としては椿温泉で２０２５年度の総会の後で引続き開くことを前提にその可能性を検討する。
４．その他
1）法務局への申請が遅れで赤井代表の奈良法務局から請求された。代表が立て替えたとの報告。
2）理事育成は重要ですが会員の増強も大事、各自の知人友人への声かけを願いします。
3）2024年度の最終定例理事会（2025/3/16）までに今年度の総括と来年度に向けての取り組について各自の意見をまとめて頂き提出することになりました。
以上
２０２４年度「第２回定例理事会」開催
2024/７/２9
2024年度 第2回定例理事会議事録 2024年７月21日、
白浜町立児童会館 小会議室：10:00～12:00
2024年度(2024/4/1～2025/3/31)の第2回定例理事会は赤井代表理事を始め、下田、有松、染川の理事と共に、中尾、久保の両監事山本(幸)相談役の参加を得て開催された。
赤井代表の挨拶の後、有松理事よりハート管理及びトラスト管理の管理用地を巡る主導権争いの裁判状況と上野健一が新たなスポンサーとして潜り込んだ共生バンクが大阪と東京の2ヶ所から30日間の営業停止を言い渡されていて、裁判結果と共に共生バンクの今後の動向に注視する必要があります。この2つの問題はホームページに掲載予定です。
なお理事会は以下の課題について決議しました。
1）会員数の増加対策として、ポスティングによる呼び掛け（内容・方法・日時等の検討）
決議事項：まんパク貸別荘が約２５軒近くの貸別荘契約を解約したことが判明し、これを受けて、
①約２５軒の貸別荘解約者へは書簡と支援、物件売却をお考えの方へは売却の支援をします。
②永住者及び別荘者へは別途日程を設定しポスティングを実施
③案内文は久保監事案を参考に赤井代表理事を中心に具体化へ
④約３０軒の貸別荘者の住所・氏名を法務局で調査（担当久保・有松）
⑤法務局での調査費用は予算計上していないので一般会計の予備費から優先的に充当します。
2）会員間の意思伝達について
（1）ホームページの管理（更新）について
ホームページはデザインから記事更新までを染川理事が担当します。
記事の「貼り付け」から「更新」までの操作手順のマニュアル化は有松理事が担当します。
（2）ラインの活用（白浜希望ヶ丘自治会 32）
現在32名がラインで繋がっていますが半数近くが未登録で、未登録者の大きな要因として以下のような意見が出ました。
スマホを持っていない。身近に教えてくれる人がいないので使い方が分からない。トラブルに巻き込まれるのではと不安がある。などの要因が考えられます。対策として、封書を送り家族の協力を仰ぐとして、その文書はポスティングと一緒に赤井代表が検討する方向で進めます。なお、他にアイディアがあればラインでお願いします。
（3）確認事項
①重要なことはこれまで通り全員に封書を送ります。
②ラインを見たら「了解」や「OK」で返信するようにお願いします。
③ズームやラインでの会議を以前検討したが、「役員会を年４回も開くのでズームをするほど忙しくないのでは」との意見に、むしろ「永住者の役員が少なく、多くが他府県からで時間と経費が掛かる。
そこで今回も提案したがそれ以上の意見も出ず、継続課題とした。
3）懇親会（勉強会）のあり方および草刈り大会の反省（具体案・日時等）
（1）草刈り大会の反省とあり方
①昨年の草刈りは作業時間やガソリン量、年に2回実施した場所と、３年以上放置している違いなどについてのデータを取るのが目的で実施した。
②シルバー人材センターなど、白浜の近郊の業者は管理会社を恐れて請け負いません。
③自主管理出来ない会員の受け皿として、自治会とは別の有料ボランティアのような、管理会社以外の業者に発注するなどの可能性と具体的な基準つくりを検討して行く。
（2）勉強会・懇親会について
①一般法人化した直後は新型コロナで人流を恐れて、書面での定例総会しか開けず、第５類に移行したことを受けて、会員相互の交流を深め親睦を図る場が必要ではないか？
②文珠組合は管理会社からの支援で、釣り大会や餅つき大会、花見などを開催して結束を高めています。せめて年に一回の懇親会だけでも開いてはとの意見に前向きに検討します。
③案としては白浜児童館で総会または勉強会を開催し、一旦解散して各自の別荘なりに車を置いて分譲地の数カ所に集合して送迎バスで会場へ、宿泊希望者は直接会場に車で集合して、みんなでゆっくり入浴した後で懇親会を開催して終了後は宿泊者を除き送迎車で戻る案です。
④食事会だけでも最低5千円は掛かりそうで日程や会場、参加費等を具体的に検討した上で親睦会を開催したいと、問いかけては？の意見に、予算案など具体的に検討を進め賛否を問うようにします。
４）その他
（１）年会費の請求について
①Windows10のセキュリティサービスが今年の10月で終了するためパソコン購入の追加予算を計上するようにします。
②年会費の請求書を発行して会員に配るようにとの要望が有り、総会の案内状か、または議事録に請求書を同封し個々に送る様に検討します。
③個人宛の請求書発行となると大変神経を使います。未納分や先払い分を当然記載する必要があります。
先日、文珠組合の総会が開かれ、全区画が880世帯の報告から、将来的に残りの半数以上を取り込むとなれば、担当者の負担も増大してきます。
3月に早々とお振り込みされる方や年度末の駆け込み納入される方が居られますと会計処理に余計な時間が掛かります。今後は請求書が届いてから期日までの期間にお振り込みをお願いします。
④年度表記について｢2024/4/1～2025/3/31｣と表記するようにとのご指摘頂いたので今後は改めます。
（３）今後の課題として
①土地だけの会員の売却を今後どう進めていけば良いか。
②さらには新築する場合に管理会社が道路の所有権を主張し管理契約を強要し拒めば自由に建築することが困難に成る。
全管連時代の不動産契約書には家屋建築後は管理費は要らないとあるが協議もなく勝手に管理約款を変更し押しつけてくる管理会社と安易に契約を結べない。
私たち1人1人が一致団結して道路の行政移管を進める以外に道はなく、その道のりは長く遠い。
今後とも自治会を継承して行くために、2024年度に初めて役員改選が行われて少し前進しましたが、2025年から始まる第二次３ヶ年計画は、さらに前進するためのアイデアが求められている。このことをお互いに自覚してさらなる前進を目指しましょう。
以上
2024/７/19
2024年度「定例社員総会」開催
2024年度 定例社員総会議事録
作成：田中丈雄
議長：山田泰正 2024年度の｢一般社団法人白浜希望丘自治会｣の定例総会が5月19日、10：00から、白浜町立児童館大会議室に於いて開催された。
司会より、定足数を満たし本総会は成立との報告があり、代表理事の挨拶の後、議長が選出され、第１号議案から第５号議案まで鋭意検討し、各号議案とも全会一致で採択され定刻通り12時30分に終了した。
第１号議案（2023年度の活動報告）
①発足以来、満足な総会も開けず、状態を打開するため、2022年度から導入した「第一次３ヶ年計画」は、組織の若返りと伝承を目指し。最終年度に当たる2024年度に向けて着実な第一歩を踏み出した。
②11月19日にメイン事業の「草刈り＆懇親会」を開催、草刈りは準備不足を反省、懇親会では、管理会社関連の疑問質問で多くの時間が割かれ多くの方が不安を感じていることが判明した。
③内外に向けての情報発信は、全員への封書を送付する一方、会員への情報発信はラインでの速報と共に、ホームページに｢活動報告｣｢お知らせ｣｢トピックス｣を新設したことに期待したい。
④2023年５月21日の定例社員総会は、設立総会以降初めて全会員参加型の総会となった。
⑤管理会社対策委員会以外にシステム委員会、広報委員会、総会実行委員会を新設し、必要に応じ委員会の設置と解散を可能にして、役員以外も何らかの役割を担い、開かれた組織として期待したい。
⑥自治会全般の活動では台風等の状況をラインで発信、会員の新築や補修等の相談にも力を注いだ。
⑦和知野との情報交換を密に！《注》道路や温泉施設等の管理用地の真の所有者は当社だとして管請求書を送り付け理費請求の根拠としているが両社とも支払う法的義務は存在しない。
⑧行政その他への積極的な働きかけは、家屋建設時の水道等の配管工事に関する行政・業者への相談及び情報収集、弁護士へは電話および面接相談、不動産会社とは不動産の売却に関する情報交換などを推進した。
第２号議案（2023年度の収支報告並びに監査報告）
監査結果は異常認めず。
第１号議案及び第２号議案は可決成立
第３号議案（2024年度の活動計画）
１）第一次３ヶ年計画の最終年度2024年度としての取り組み。
《活動計画と目標設定》
現在、ハート管理もトラスト管理も生き残りを掛けて司法の場で熾烈な争いを繰り広げていて、両社から請求書が届く異常事態に、私たちは道路の行政へ移管し、自由で開かれた経済活動のもとで資産価値を高め、地域の発展を願っていて、住民パワー受け皿として、私たちは「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」の必要性と存在意義を痛感しています。
その中にあって、第一次３ヶ年計画は｢組織の若返りと伝承｣を目指してきた。最終年度に当たる2024年度は役員改選の年であり｢新体制への移行・準備の年｣として、さらなる若返りを目指す必要がある。
２）第二次３ヶ年計画を考える上で
第二次３ヶ年計画は｢より堅固な組織づくり｣に重点を置き｢住民から頼れる自治会｣を目指し、初年度の2025年度は「新役員体制への準備と移行の年｣と位置づけ｢確かな基盤づくり｣と、それを支える｢人材の育成｣を目指します。
2026年度は役員改選の年で｢新たな人材発掘と育成強化の年｣を目指し、２年目の2027年度は｢育成強化の仕上げの年｣を目指し、私達はこの3ヶ年計画を継続し確実な歩みを進めて行く必要があります。
３）2024年度の活動計画案
（１）会員の増強
高齢者の物件売却は年々増加し、管理会社への安易な相談は買いたたかれるため、白浜では大協不動産と田辺ではハウスドゥと直接提携し、物件購入者の入会に繋げています。土地のみでは厳しいものがありますが、土地・家屋の売却をお考えの方は、管理会社の２次被害３次被害を阻止するため、自治会へ是非ご相談をお願いします。
今後の課題として
①ホームページでＰＲ。
②会員相互のラインで呼びかけ。
③ポスティングで定住者や別荘者への呼び掛け等の活動を強化する。
（２）最終的には道路の行政への移管を目指す！
K邸建設時に、着工寸前でＳ林社が全額を返金して断ってきた。トラスト管理がS林社にどのように威圧したかは不明だがＫ氏はＹホームズで建てた。 一方、S邸建築時にトラスト管理から家屋建築負担金とは別に道路通行影響費や分譲地の美観確保等の名目で130万円を払えと要求され、プロパンや水道配管業者を閉め出して来たがエコ給湯やオール電化で対応した。
しかし、水道は白浜町の認可を受けた工事業者が必要なため難航したが漸く探し出して隣地から分水するなど、管理会社の卑劣な嫌がらせに屈せず無事に完成した。一致団結し道路の行政への移管を早く進めましょう！
（３）「より交流が深まるメイン事業」（この後の理事会で検討）
検討項目 ①総会又は勉強会後に懇親会開催を検討、②草刈り作業への方向性を検討。③役員交替の手順や手続き方法、ホームページの更新方法などのマニュアル化を優先する。
（４）総会や理事会等の開催日を第3日曜に固定化する。
定例理事会：①2024/07/21、②11/17、③2025/3/16
定例総会 ：2025/5/18(第3日曜）
４）自治会全般（防犯・防災・美化運動等）
2024年度も防犯･防災･美化運動等の事業を実施します。
５）和知野自治会との情報交換（少数の会員に裁判所から「支払督促」）
現在、白浜はトラストが実質的に支配中で和知野ではハート管理が「支払督促｣の簡易裁判を津、鈴鹿、松阪の各裁判所から14名に対して起こしていたことが判明し、和知野自治会として弁護士と相談の上で「督促異議申立書」を津簡易裁判所に提出して現在係争中です。対岸の火事とせずに今後も情報を共有し白浜では道路の行政移管を進めましょう。
６）行政その他への積極的な働きかけ
必要に応じて行政や弁護士など、その他の情報収集を行い、確かな舵取りを行って行きます。
４．第４号議案 ２０２４年度の予算案
第3号議案及び第4号議案は可決成立
５．第５号議案 役員改選(最長２年で全員が退任する。2024年度～2026年度の役員を選出、敬称略）
①鎌田／那須／水落の３名の理事が退任し、赤井／山田／吉田／下田が理事就任（重任）、さらに有松／田中／染川が、新たに就任、監事は中尾が就任（重任)／久保が新たに就任した。理事7名と監事2名を選定後、総会は一時中断して、その間に臨時の理事会を開催した。
②理事会は定款に基づき､その7名の理事の中から代表理事を互選して総会を再開した。
③再開された総会の場で赤井克実氏が代表理事に互選されたことが報告されて、役員全員が紹介され、全員これを承諾し総会は定刻通りに全ての審議を終えて閉会した。
以上
２０２３年度(活動実績）
掲載日：２０２３年１２月５日
２０２３年度「草刈り大会＆懇親会」実施
2023年11月19日、「草刈り大会＆懇親会」は天候に恵まれ延べ参加者は草刈り大会に27名、懇親会には30名の方々が参加した。
2020年4月22日に法人格を取得して以来、コロナ禍で三密が叫ばれ思うような活動ができなかった。そのコロナも2023年５月８日から第５類の感染症に移行したことで、漸くこうした活動が可能になった。
草刈り参加者は、それぞれK区画の土地をお持ちの所有者の了解を得て３箇所に分かれて、午前10時より約１時間草刈り作業を行った。
11時10分には全員作業を切り上げ、着替えを済ませてから懇親会場の細野会館に移動し11時30分からの基調講演と質疑応答に参加した。
この後、12時から昼食を取りながら13時30分和やかな内に懇親会はお開きとなった。(基調講演の内容についてはこのホームページの「トピックス」のコーナで掲載しています。）
掲載日：２２年８月２１日
第２回定例理事会
２０２３年度の第２回定例理事会が下記の要項で開かれた。
会 場：下田理事邸、
日 時：２２年７月１６日、10：00～12：30
参加者：赤井、下田、山田、有松、(いずれも敬称略)
欠席者：吉田、水落、那須、中尾、
相談役：山本(幸)、田中、山本(司)
赤井代表理事を議長として以下の議題について審議し決議した。
１）危機回避と分散化について
①事務処理の分散化をどう進めるか
第１次３ヶ年計画の｢組織の拡充を図る｣ため、相談役の方々にも、少し手伝って頂き、総務については田中丈雄さん及び山本修司さんが、庶務には坂本和久さん、管理会社対策には山本幸生さんがそれぞれ補佐役としてお知恵をお借りすることが決まりました。皆さん宜しくお願い致します。
２）総会の進め方について
時間的に無理があるとして次回以降に検討することとした。
①総会の運営の役割分担と具体的な作業
設営・受付・進行・記録などの問題点と対策をどう進めるか。
②事前の打ち合わせと役割の確認（名札の必要性など）
担当者を決めてＧｏサインをだしていく等
③反省会と総括(来期に向けての歩み：役員育成強化の道筋を明確にする)
３）理事会の進め方（案）
①役割分担と具体的な作業（議事進行と記録）次回に検討。
②今回欠席者が多く、ラインの可能性を検討したが、Wi-Fiが完備してい ないとスマホでは会話が途切れリモート会議にはZOOMが適している。
③定例総会及び定例理事会は開催月の第３日曜日と決めている。
ちなみに2023年度の第３回定例理事会は11月19日
（この日は「草刈り大 会＆懇親会」を予定している）
第４回定例理事会は2024年３月17日、
定例総会は５月19日で、いずれも第３日曜の設定としている。
２．交流の場としての「草刈り大会＆懇親会」
１）個別の行事ではなく一連の行事とし実施して行く。
①実施日時：１１月１９日（日）１０：００～１３：３０
１０時００分：「草刈り作業」開始
１０時５０分：草刈りを終えて着替えを済ませ、会場の細野会館に移動
１１時３０分：基調講演と質疑応答
（管理会社や管理組合に付いて日々の生活の中で感じている様々な疑問質問などを話し合い､如何に取り組めば良いかをみんなで考えて行きたい。）
１２時００分：昼食を挟んで懇親会を開き、親交を深めて頂く。
１３時３０分：終了後に各部署毎に後片付けして解散。
②雨天の場合は懇親会だけに絞り、質疑応答に時間を割く。
③未会員へはポスティングを行い入会に繋げる。
④準備計画として細かい内容を検討し､11月初旬には案内状を配布する。以下の検討事項を具体化していくとして下記の項目について話し合った。
（予算／弁当の発注先の選定／懇親会場の予約／草刈り会場の選定／案内状の作成／返信ハガキ（疑問質問）／ポスティングの内容と準備／集計作業／懇親会の基調講演原稿／各役割分担と作業内容／名札等受け入れ準備作業／必要機材の購入／雨天の場合の対応等々）行事進行表（誰が、いつまでに何をするかを細かく決める。）を策定して進捗状態を確認して行く。
２０２３年度 第１回定例理事会開催
掲載日：20２3／６／１５
2023年度の定例総会の場で2023年度の活動計画案が承認された。発足以来コロナ禍でお互いに触れあえるようなイベントの開催ができなかったが
2023年度はそのコロナも第５類への移行が決まり、人流が緩和された。
午前中の定例総会で採択された「草刈り大会と懇親会」について午後からの定例理事会は今年度の目玉事業として具体的な実行計画を話し合った。
11月19日(日)に実施することとして、草刈り大会と懇親会を1つの行事として計画し、次回の定例理事会までに検討していくこととした。
さらに、昨年度から進めている内部に向けてのラインによる情報の共有化を進め、既に開設しているホームページと共にポスティングによる積極的な情報発信にも取り組むこととし、別荘者へのＰＲとしてポスティングを行い新たな会員の発掘へとつなげていく。
２０２３年度定例総会が開催されました
掲載日：２３年６月１２日
2023年度の定例総会が5月21日に開催されました。
１．日時：2023年5月21日、10:00開始～12:30終了
２．場所：細野会館
３．役員 ：代表理事 赤井克実
理事 吉田 保、山田泰正、下田和正、那須崇司
相談役 田中丈雄、山本幸生、坂本和久
各号議案報告者 有松敬二
2022年度監査役員 中尾義彦
４．社員総数：44名、出席者:16名、委任状参加者：23名、無回答:４名
従って、定足数の22名を超えて総会は成立した。
５．経過：吉田総務理事の司会で定刻に開催、赤井代表理事の挨拶の後、上記定足数の報告を受け、司会者の指名で議長に山田理事が選任され、各号毎に議案の説明と質疑応答が行われた。
その後各号議案毎で採決して、全会一致で第4号議案までが採択された。以下、各号議案の中で特記事項をまとめる。
－第１号議案 2022年度の活動報告－
2022年度から導入された第１次３ヶ年計画は、３ヶ年を１単位として計画し、１年毎に総括し見直すことで着実に目標を目指すとして、この１年を歩んできた。
しかし、コロナの影響を受けて思うような活動ができず「会員の増強と内部充実」に力を入れて以下のこに取り組む。
①ホームページの開設で内外へ向けての情報発信。
②ラインの活用で内部へ向けての情報交換と内部結束を計る。
③ポスティングによる外部へのPR活動。
一方「定款の細則改定を今回全面的に行い、誰でもが運用できる指針を示すことに重点を置いて改定した。
－第２号議案 2022年度収支報告と監査報告－
新たに準役員として相談役を設けた。また定款の規定で役員報酬は出せないため、これまでは会議などで交通費として僅かばかり支給していた。
今回、細則の全面改定に伴ってこれらを見直して「文書交通費」として細則に盛り込み役職に応じて補填することにした。
－第３号議案 2023年度の活動計画案－
2023年度は第1次3ヶ年計画の２年目に当たり｢組織の若返りと伝承｣を
重点課題として取り組む。
1）人材の育成に向けての取り組み
(1)ホームページによる内部及び外部への情報発信
①入力手順のマニュアル化、②担当者の発掘と育成
(2)会計ソフトの更新と活用
①新入力ソフトの更新と手順のマニュアル化、②担当者の発掘と育成
(3)ポスティングによる情報発信
①回数、②内容等の吟味、③発行担当者、④配布方法等の具体化
2）「新体制に向けて移行と準備の年」
(1)高齢化により思うような活動が困難な役員の負担軽減を目指す。
(2)2024年度に向けて人材の発掘と育成の強化を図る
３）会員間の交流と親睦を図る
会員間の交流と親睦を図る目的で「草刈り大会と懇親会」を一体の活動として、全員参加型で具体的に計画し実施する。
－第4号議案 2023年度活動計画案に基づく予算案の策定－
1）Window7のセキュリティ停止でWindow10を購入及び、プリンターインク代削減で大型タンクプリンターを購入、合計150,000円を計上する。
2）2024年度の役員改選の年に向けて、2023年度は下準備の年とする。
6．各号議案に出された質問を以下にまとめる。
1）ひょうご消費者ネットの勝訴が確定？
ひょうご消費者ネットがハートランド管理センターを訴えた第二審の大阪高裁で勝訴し確定した件について、例え契約書に｢不動産を所有している間は解約できない｣とする条文で契約しても一年毎に契約は見直されるため、一方が合意しなくても解約は可能となりました。
このひょうご消費者ネットが勝訴したことについては、このHPのトピックスの記事を参照して下さい。｢ひょうご消費者ネット｣
２）契約していても１年後の解約が可能ですか？
ひょうご消費者ネット｣が勝訴したことで法的に契約してから一年間は解約できないが、２年目からは自由に解約が可能です。
３）行政への道路の移管条件につて？
行政の資料では、①全体の３割に家屋が建っていること。②移管後直ぐに補修工事を必要としない。③所有者が移管に応じることの３点です。
４）自分たちで管理会社を選べますか？
契約は自由です。初めて土地を買うのであれば、気に入らなければ買わなければ良いだけです。後から来た管理会社が道路の所有権を主張して以前から住んでいる我々の自由を奪うことはできません。
５）文珠組合の見なし組合員774名は登録済みか？
1回目の臨時総会での議事録では委任状の361名と出席者96名となっていて合わせると457名ですが、ハート管理の和泉一氏の文章には解約を申し込んだが撤回した方も複数名居たとあり、後から解約通知をトラスト管理提出した人を含めても120～140名程度と思われる。
６）現在ハート管理とトラスト管理の双方が所有権で司法の場で争っていますが、白浜町は所有権がないのに管理できますか？
行政であれ誰であれ、個人や団体の権利を勝手に奪うことはできません。行政が動けるとすれば条例等の法的裏付けが必要ですから、そう簡単には行きません。現在水道はすでに行政に移管済みで水漏れなどの補修は行政が行っていて、道路も管理会社が移管すれば引き取るための条件は全て揃います。
７）最終的に地権者が移管に応ずる可能性は？
現状では地権者が移管に応ずることはないと思われます。あるとすれば今後我々の会員数が多数派に転じない限りは不可能かも知れません。
８）家屋建築で水道工事を認めないとする管理会社は良くあるのでは？
確かにK邸の建設で当初、S林社でいざ立てる寸前に断られ、YMホームズで建てることができた。アドベン前の道路は管理会社の所有ですが、管理会社でも勝手に道路を閉鎖して工事することはできません。Kさんには事前に伝えて居たことで､トラスト管理に脅されましたが不服なら正式に手続きを取るようにと伝えたらそれっきりだったそうです。
９）所有者が掘削を認めないとする主張に法的な違反性があるのか？
管理会社の所有権の主張は通ると思います。しかし、私たちが何か近隣の業者に依頼して、ここの名前を出した途端に断られる。これはおかしいと行政に申し上げている。行政は民民のことに口を出さないから事ある毎に申し上げている。
10）所有権があって、金を払えというのは当然ではないですか？
それは違います。所有権があるから金を払えとはなりません。ハート管理もトラスト管理も所有権を巡って司法の場で争っていて、所有しているのは自社だと主張することで､分譲地の所有者に管理費請求の根拠としていますが所有権はあくまでも契約を結んで貰うための条件の１つであって､所有しているから管理費を払えとはなりません。あくまでも契約が成立しているか否かで契約していない人に請求書を送り付ける行為を世間では架空振り込め詐欺と呼び、明らかに犯罪行為です。
11）契約解除した後の生活に支障があるのでは？
確かに個人ではやりにくいと思います。私たちは自治会を一般社団法人化して、みんなで団結する道を選択し、最終的には弁護士に依頼してでも個々人を守ります。入会金はそのための資金です。
12）良く分かりますが、なんとかなりませんか？
私たちも弁護士の先生に相談しながら進めています。いずれの先生もこちらから裁判を起こすのは無駄だと言われています。請求されても払わなければ良いだけです。例え10年以上払っていなくても５年を過ぎた管理費は時効となり払う必要がなくなりますから、５年分の管理費のため裁判を起こすことは考えにくいからです。
管理用地をめぐる戦い！
２022/11/20
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産(以下､ＣＴＦという)が管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下、ハート管理という）を被告とし十数件の裁判を起こしていました。
2022(Ｒ４)年10月31日に、その中の1つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
2022(Ｒ４)年11月14日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「シティトラスト不動産グループからの和解にも応じて協議を進めております。｣と、和解を持ちかけているようだが原告のＣＴＦ側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、裁判の行方が混沌としてきました。
もしハート管理が勝てば
もしハート管理が勝てば2023(R4)年12月10日までに１億８千万円をＣＴＦに払い込めば、管理事業に必要な道路式等がハート管理に戻る可能性が否定できません。
しかし、ハート管理が勝訴しても文珠四郎氏の自治管理組合が第１回臨時総会(2020年10月17日に開催）の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達は恐らく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の｢所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の１０条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と､その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年9月14日の一審の神戸地裁では敗訴し､2022年9月20日の二審の大阪地裁では逆転勝訴しその後､大阪高裁に上告したが棄却され判決は確定している。
この判決で、契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない｣とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
ひょうご消費者ネットはどんな団体？
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で23団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり支払う理由が無いからだ。
上述のように、管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、強引に白浜分譲地を上野一派から奪おうとして実行的支配を続けています。
かつて、上野健一の指示とは言え、中心的な役割を担っていた森西氏は上野の下で高額な投資に誘い込み、多くの土地購入者は老後の金を騙し取られて居る。その森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし臨時総会と称して２回の総会を開催したが、その２回目の総会で顧問弁護士を名乗り総会を仕切っていた八木弁護士は、会社対会社の契約を前面に掲げ、自治管理組合の一般社団法人化を強引に強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、強引に法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して会社対個々人の契約に逆戻り、ハート管理と何ら変わらず不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続けることになっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
トラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安を感じ心細くなる。
そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の下で団結する道を選択しました。
しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を否定するものではありません。ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に依存することはできません。
私たちは、このために自主管理することを決め、道路の白浜町への移管を念頭に置き、管理会社を介在せずに白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。
こうした、開かれた経済活動によってのみ、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。
そして、多くの方々の賛同者を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
2022/10/15
第２回控訴審判決でひょうご消費者ネットが逆転勝訴！
ハートランド管理センター 消費者契約法の１０条に違反！！
2020年３月３日に、ひょうご消費者ネット(以下､消費者ネットと呼ぶ)という団体が、当時のＫＲＧ管理センター(以降、ハート管理と呼ぶ)を相手取って、ハート管理の管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。｣の規定が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書を破棄し、その条項が記載された契約の差止請求を起こしていました。
第１審は敗訴、直ちに大阪高裁に控訴
2021年9月14日に神戸地裁で開かれた第１審は、2016年の東京高裁の判決が判例で消費者ネットが控訴棄却の不当判決を受けて敗訴しています。その理由として、一部の人達が利益を受けながら管理契約を一方的に解除し費用の負担のみを免れるという、不公平な事態を容認すれば、その仕組み事態が崩壊する。
契約者は、契約の更新についても同意しているとして差止請求は管理契約から一方的に逃れようとする一部の別荘地所有者の利益を代弁したものに過ぎず消費者契約法の乱用に当たるとして却下。消費者ネットは、直ちに大阪高裁に控訴していました。
改正民法は旧民法と何が違うのか？
旧民法の６５１条でも自由な契約解除を謳っていましたが、実際の裁判では「分譲地全体の保全管理という利益を受けながら、管理費の負担だけを逃れることは許されない」との管理会社の主張が優先されて、住民側の敗訴が続いてきました。
2020年４月１日に改正された「改正民法」では、651条に以下の2項が追加されました。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき
二 委任者が受任者の利益を目的とする委任契約を解除したとき
これにより、管理会社側が不利益を被る場合、会社側の損害額を賠償すれば解約は可能で、しかも立証責任は会社側にあり、立証できなければ、損害賠償の義務は発生しません。もちろん管理実態がなければ賠償の必要も無いため、自由な契約解除ができるように成りました。
大阪高裁は一部を除き逆転勝訴！！
2022年9月20日に開かれた大阪高裁の判決は、私たちにとって極めて朗報ともいうべきものです。その判決を要約すると以下の通りです。
ハート管理に対しての判決で、管理規定の「但し、所有者が分譲地に土地を所有する間、更新するものとする。｣との条文で、分譲地の土地を所有していることを理由に管理契約を締結させ､また管理契約したことを理由に更新を承諾しているとして管理契約の更新を行ってはならない。
（判決１の①から③まで）
さらに判決は「但し、所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」との項目が記載されている書面を廃棄すること。
なお消費者ネットには管理契約の締結停止等の要求は棄却すること｡(判決１の④）として、消費者の解除権を放棄させる条項を含む差止請求は残念ながら棄却されました。
しかし､管理者側の契約の自動更新を認めず、管理契約を締結あるいは更新した場合、１年間は契約を解除できないものの、それ以降は①年単位の自由契約ができることに、このため実質的には消費者の自由解約を認めたことに等しくて、大きな成果であるといえます。
管理会社の実態が明るみに！
ハート管理の提出書類には、管理会社と契約を締結していない方が多数いてまた委任業務の状況を報告することが定められているのに、所有者側と管理者側との協議や報告会が開催されたという証拠も無いと指摘を受けています。このことは、文珠四郎氏の自治管理組合の１回目の臨時総会で明らかになったように、ハート管理の和泉一氏は、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円という、デタラメな収支報告は記憶に新しい。
また、ハート管理は全国80箇所近く存在していた分譲地が24箇所と縮小していて、しかも、現在の契約率は３割程度に過ぎず、既に全体管理と言えるような状況でないことも明らかになりました。
さらに、執拗に請求書を送り付け、自由な解約を許さないとしながら管理会社は一方的に分譲地の管理事業を放棄して分譲地から撤退していて無責任極まりない実態も見えてきました。恐らく、ハート管理は上告すると思われますが、さらにずさんな管理実態が暴かれていくことでしょう。
話し合いすら応じないトラスト管理！！
これはトラスト管理の管理約款の第19条(管理期限)には｢白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の「本規約に基づく管理期限は、毎年１月１日を起算日として12月31日までとし、所有者が白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と謳われていて、ハート管理の管理約款と極めて酷似していて当然、トラスト管理においても差止請求の対象は逃れられません。
私たちは、これまでに赤井代表理事を通じ、トラスト管理に話し合いを何度も呼び掛けてきましたが、第1回・第2回の臨時総会でも見られたように、我々を一方的に無視し、話し合いすら応じません。
その上で、問題なのは、平気で請求書を送り付けて、契約していない我々へも、請求してきています。これは絶対に許されないばかりか、完全な詐欺行為で犯罪行為です。
１人でも多くの方に！
私たちは自治会を法人化し、団結し自主管理する道を選びました。１人でも多くの人に、私たち法人の存在を知って頂き、一人ひとりの力を結集し、道路の行政への移管を進め、開かれた経済活動を目指すことを当面の目標にしています。
｢一人では何もできません。でも、一人から始めなければ何もできません」を合い言葉にお互いに頑張りましょう。
竜宮小僧さんのブログに詳しく！
なお､この件に関しては竜宮小僧さんのブログに詳しく書かれています。ひょうご消費者ネットの大阪高裁の判決文も竜宮小僧さんのブログからも開けますが、下記の20220920 判決 ハートランド（大阪高裁）をクリックすると開くことができます。ご参考にして下さい。
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