「譲渡担保」で争いが激化しトラスト管理に敗訴判決！！
2026年2月10日
トラスト管理の背に腹は変えられぬ事情とは！？
少なくともコロナが猛威を振うまでは、互いの関係は良好であったが、コロナの蔓延で人流が制限されると、お互いに経済活動が行き詰まり、ハート管理の支払いが2ヶ月間滞納したことでトラスト管理は一方的に契約を解約して１2件の裁判をハート管理に起こしてきた。
南志摩センターロッジとフェニックス邸の別荘の明渡しを求めた２つの裁判をトラスト管理は敗訴したことで、白浜の温泉施設の土地建物を新たに加えて３つの案件を一つにして１審の大阪地裁に提訴し、１審ではトラスト管理が勝訴したが２審の大阪高裁はハート管理の主張する「譲渡担保」を認めトラスト管理が敗訴した。
さらにトラスト管理は上告したが最高裁は棄却したため、大阪高裁の判決が確定、トラスト管理は自分の首を自分で締める結果に終わっている。
５０箇所の分譲地の道路敷きを返せとトラスト管理を提訴！！
ハート管理は、前述のトラスト管理との裁判に勝ったことで、お金を返すから全国５０箇所の管理用地を返せと、裁判所に３億円の供託金を納めてトラスト管理を提訴した。
大阪地裁はトラスト管理に和解を提示したが裁判で闘う姿勢を崩さなかった。
一方、2025年の1月頃からハート管理の和泉代表が第一線から姿を消してその動向を注視していたがトラスト管理に引き抜かれていたことが判明。
その和泉氏が裁判所に提出した陳述書には、「譲渡担保は、上野氏と弁護士の打合せの中で、ありもしない「譲渡担保」という主張が練られたのだと思います。」と反論している。
１審の大阪地裁ではこれ以上裁判を引き延ばすことはできないとして、2026年1月13日にトラスト管理に宣告通り敗訴判決を言い渡し、トラスト管理は２審の大阪高裁に和泉氏の陳述書を改めて提出して巻き返すとして居る。
1審の大阪地裁、認定事実を重ね譲渡担保と結論！(以下主なものを列記)
(1)上野氏が全国の大型分譲地における実質的な事業に従事してきて、原告グループの実質的経営者と評価できること。
(2)H29(2017)年1月、福岡のケイ・アール・ジー（以下福岡KRGという）の小川清一が死去後、小川慶が代表に就任し、本件管理事業から手を引くことにしたこと。
(3)H29年９月８日付けで事業譲渡契約書を作成し、上野氏は福岡KRGに500万円を支払い、その2条1項で福岡KRGは、H29年8月8日に全国約78箇所の大型分譲地の私設水道や温泉等の維持管理などをKRGランドに譲渡し、更に２条２項でKRGランドは、福岡KRGから取得する不動産名義及び本件管理事業を移行集約するものとし３億2500万円の譲渡対価として、H29年8月8日に譲渡契約の手付金として、KRGランドから500万円を受領して居ること。
KRGランドは、譲渡担保代金の中間金として3000万円をH29年10月末までに所有権移転と引き換えに支払っていること。
(4)上野と柴山はH29年当時、白浜分譲地等で不動産の共同購入販売の事業を展開し、柴山は被告グループ会社の実質的経営者として、H29年10月6日付けの買付証明書を作成。
1筆、売買代金を3000万円とするH29年10月13日付けで売買契約書1を作成しているなど大阪地裁は実に13項目についての状況証拠などを上げて「譲渡担保」だと結論づけています。
被告シティトラストが所有する管理事務所、私道、水道施設用地、私設水道施設及び関連施設を原告が借り受けインフラの維持管理事業を行うことを目的とした賃貸借契約書の特約事項でなどを上げて、平成35年12月10日までに本対象不動産を1億89000万円で買い受けることができる売買予約条件付の賃貸借契約であることを被告シティトラスト及び原告らは再確認した。などの記述があるなど、更に新譲渡契約書や、旧譲渡契約書などの記載事項を示しながら、様々な角度から１審の大阪地裁は宣告通り契約は譲渡担保であると結論し、トラスト管理の主張を退けて、2026年1月13日に敗訴判決を言い渡しています。
被告シティトラストが所有する管理事務所、私道、水道施設用地、私設水道施設及び関連施設を原告が借り受けインフラの維持管理事業を行うことを目的とした賃貸借契約書の特約事項でなどを上げて、平成35年12月10日までに本対象不動産を1億89000万円で買い受けることができる売買予約条件付の賃貸借契約であることを被告シティトラスト及び原告らは再確認した。などの記述があるなど、更に新譲渡契約書や、旧譲渡契約書などの記載事項を示しながら、様々な角度から１審の大阪地裁は宣告通り契約は譲渡担保であると結論し、トラスト管理の主張を退けて、2026年1月13日に敗訴判決を言い渡しています。
上記に関して《竜宮小僧のブログに詳しく書かれています。ご参照下さい》
https://ameblo.jp/ohtaku4321/entry-12942260760.html
和泉氏、譲渡担保であることを全く知らなかったと断言！？
裁判は２審の大阪高裁に移り、不動産賃貸借契約書に関し、平成30年9月28日付け地位譲渡契約書を作成したとするものもあり、2審の大阪高裁が和泉氏の陳述書をどのように評価するかに掛かっています。
和泉氏は陳述書の中で譲渡担保であることを全く知らなかったと主張し、「誰1人として譲渡担保の「じ」の字も思っている人間は居なかったと断言できます。」とか、事実として「シティトラスト不動産グループ側から借りている不動産の賃料が払えず、追い出される話が出て居ないことや、令和リゾートグループから金を借りて不動産を購入し、その借金の担保に不動産名義をシティトラスト不動産に移しているというのは一度も聞いたことはありません。」と述べていて、2審の大阪高裁がどのように判決を下すのかです。
大阪地裁、状況証拠を積み上げて「譲渡担保」を立証！！
今回の1審の大阪地裁が下した判決は、状況証拠を積み上げて｢譲渡担保｣であると結論して居て、トラスト管理が敗訴していますが、和泉氏は「お金のないRRG（令和リゾートグループ)が譲渡担保の主張ができるようになったのは、共生バンクから供託金を引き出せたからです。｣とも述べていて、和泉氏の全く知らなかったとする主張を巡って２審の大阪高裁で争われるが、１審の大阪地裁が下した状況証拠を和泉氏がどのように崩して行くのか目が離せません。
和泉氏の内容証明郵便には！？
和泉氏が、第2白浜希望ヶ丘自治管理組合理事長であった文珠四郎氏に宛てた内容証明郵便（2020(R2)年12月4日付け）に「管理事業とは関係のない不動産（道路式などの管理用地等）については、(中略)事業譲渡ではなく単純不動産売買により（実態上は譲渡担保であったところ）所有権をトラスト管理に移転登記しました。」とそこには記載されています。
さらに「その管理用地の買収資金を当社がお借りした形で、約1億6000万円を返済するまでの間は、トラスト管理名義になっています。そのため、当初は私（和泉一）がトラスト管理の代表取締役を兼務しておりました。
そして、当社がトラスト管理をＭ＆Ａにより借入金を返済して道路式等の管理用地の所有権を回復するまでの間は、トラスト管理の親会社となる株式会社シティトラスト不動産（以下CTFという）と当社間で「事業用賃貸借契約書」（平成30年9月26日契約）を締結しております。
その道路敷等の管理用地の賃料として月額1,550,000円を金利代わりに、（中略）きちんと支払っております。」と記述して居て、文珠四郎氏に宛てた内容証明郵便には、道路等管理用不動産の賃貸借契約について、実態は「譲渡担保」であると認識していたことは明らかで、しかも両社の代表取締役を兼務していて、和泉氏は当初からそれを認識して居たものと思われます。
生き残りを掛けて双方が対立！？
しかし、「賃貸借を結んだ時点では、CTFの柴山氏とハート管理の上野氏の関係は良好であって、譲渡担保を直接謳った文書は存在していない。
関係が激化したのは、コロナ禍で日本列島の経済活動が大打撃を受けて生き残るためには手段を選ばずで、ハート管理からの毎月の利息の支払いが２ヶ月間滞納したことを理由にトラスト管理は一方的に契約を破棄し、ハート管理が三重に拠点を移したことで、12件の裁判を起こして乗っ取りを仕掛けてきたものと思われます。
先のトラスト管理が訴えた大阪地裁判決ではCTFが勝訴していますが、2審の大阪高裁では逆転しCTFが敗訴し、最高裁はCTFの上告を棄却したため大阪高裁の判決が確定しています。
ハート管理は｢賃貸借契約｣での「平成35(R5)年10月末までに1億8000万円を支払うことで、道路等管理用不動産を優先的に買い受ける事ができる」旨の特約条項の記載があることを根拠に、実態は｢譲渡担保付き金銭貸借契約｣であると主張し勝訴して居ます。
裁判を有利に進めるためには、適切な証拠を収集し整理して、そして信頼性を如何に高めるのかが重要です。多くの情報の中から裁判を有利に導く情報を探し出せるかに掛かっています。
その為に解釈によって異なる判断が下されているのも事実です。和泉氏が譲渡担保のことを、始めから知っていたかどうかは、本人以外の者には分かりません。
大阪地裁、理由を挙げて譲渡担保を立証！！
和泉氏は、いつ譲渡担保を意識したかを立証する責任があり、2026年1月13日の１審の大阪地裁判決は一つずつ丁寧に理由を挙げて、譲渡担保であることを立証し結論を引き出しています。
和泉氏がそれらを知らなかったとしても譲渡担保では無いと言う証明には成らないことは明らかです。結局、譲渡担保をいつ意識したかですが、少なくとも文珠四郎氏に宛てた書面では理解していたとなれば、全く知らなかったとする主張には無理があり、少なくともそれ以前のどの時点で知ったのかを和泉氏自身が明らかにする必要が出てきたことは確かです。
裁判は記憶よりも記録が重要！！
裁判は記憶よりも記録が重要視され、大阪地裁の状況証拠から導き出した「譲渡担保」という結論を和泉氏が否定するには確固たる証拠の提出が不可欠です。
和泉氏が証拠を提示しない限り、１審の判決を覆すことは困難で、ましてやトラスト管理が訴えた先の裁判で2審の大阪高裁は「譲渡担保」であると既に結審していてトラスト管理は最高裁に上告するも棄却されていて、大阪高裁の判決が確定している以上、それを覆すことは極めて困難かと思われます。この先トラスト管理は和泉氏の陳述書でどう巻き返しを図るのか興味津々です。
（2025年8月20日）
赤井代表の挨拶の中で
2025年７月27日に開かれた理事会で赤井代表は、「今回、ハート管理が勝訴したが、二つの会社から請求書が届くという、何が真実なのかが分からない事態が起きている。我々は先を見据えて皆さんと共に確かな方向を見つけていきたい。｣と述べている。
2025年5月掲載の前回のトピックスでは、5年に亘る司法の場での管理用地等をめぐるハート管理とトラスト管理との闘いは、ハート管理が大阪高裁で勝訴し、トラスト管理が最高裁に上告したものの、最高裁はトラスト管理の上告を棄却したことで大阪高裁の判決が確定したとする記事を前回５月に掲載した。
管理事業に必要な道路敷きを手放さない理由！？
前回の報告では、管理事業に必要な道路敷きについてなぜか、争点から外されていた。その理由は道路敷きについては、既に法務局に登記済のため、トラスト管理の大﨑氏は道路敷の所有件を、争う必要が無いと争点から外したものと思われます。
現に白浜の下水道課を訪ねると、本管からの引き込み工事の許可証にはトラスト管理の印鑑が必要で、トラスト管理に掘削許可を頂くには水道本管から敷地内のメータまでの配管工事の他に家屋建築負担金等の名目や建築面積にもよりますが温泉使用の有無に拘わらず350～450万円程、請求されることになっていて、管理会社にとって家屋建築時の大きな収入源となっています。道路等の補修工事費がこうした収入を上まわらない限り管理会社が道路を手放すことは無いと思います。
大阪高等裁判所の下した見解
柴山氏等が福岡のKRGから不動産の所有権を購入し、これをKRGホームに賃貸しているように見えるが、ハート管理が管理事業を福岡のKRGから買い戻すために柴山会長から融資を受けて、本来は白浜ハートランド名義とすべきなのに債券担保の趣旨でトラスト管理名で所有権移転登記されている。一般的な売買契約ではなく、ハート管理が売買代金という形で資金を得て、後日これを返すことによって目的物を取り戻す方式の譲渡担保契約「いわゆる売渡担保」で、利息や修繕工事費用などを毎月トラスト管理に支払っていく仕組みに過ぎず、賃料をトラスト管理に支払うものではない。
真正な賃貸借契約が成立しているといえないため、譲渡担保契約と一体のものとして白浜ハートランドの精算金請求の利益を保護するべく、トラスト管理に精算義務を課す観点からも賃料不払いによって賃貸借契約を解除して明け渡しを求めるような性質のものとみるべきでない。
ハート管理はトラスト管理に対して新たな民事裁判を！！
令和７年４月３日の日付で届いた、ハート管理の島智之氏から『裁判で敗訴したトラスト管理の「ウソ」にご注意！』と題した書状ではハート管理が完全勝利したかのようになっていますが、上述のように、白浜に関して言えば今回ハート管理に戻ってきているのは温泉の土地及びその温泉施設の建屋と設備であって、管理事業に欠かせない道路敷については含まれていない。
このため、上野氏は既にトラスト管理に対して新たな民事裁判と共に刑事裁判を起こしているとの話しだが、民事裁判は９月にも判決が出るようで、軍配がまたしてもハート管理にあがればトラスト管理にとっては大問題で、白浜からの退去は現実のものとなりかねません。
白浜クリスタルタウン総会の議事録！！
トラスト管理は、組合員が離れて行かないようにと躍起で、５月１８日の総会の議事録には「現在、この白浜の道路や温泉施設などをトラスト管理が所有し管理業務を行っていますが、ハートランドから、これらの施設や土地所有権の名義を戻せ、という裁判がかけられておりまして、この裁判は大阪地裁の一審で裁判中です。」とあることからも分かります。
敗訴すれば全てを失うトラスト管理！！
温泉等の所有権も管理事業に必要な道路敷等も今回の最高裁で棄却され、大阪高裁が下した判決の延長線上にあるためで、トラスト管理の敗訴が決まり、ハート管理がトラスト管理から借りた資金及び利息を支払えばトラスト管理名義の全国５０箇所道路敷がハート管理に戻って来るからです。そうなれば大崎氏は、「所有権を失い、管理業務を事実上継続することができなくなる」と説明していて、《中略》「本日お越しいただいた皆様は、ハートランドから管理費請求が来ても、保留の姿勢でおられたと思いますが、今後、我々が管理業務を行えなくなった場合でも、ハートランドとは契約していないわけですから、管理費請求に関しては支払いの必要はない、と思います。」と、これまで契約していない我々に対し請求書を送り付けていながら極めて無責任な発言であると言えます。
また、この後の質疑応答で、八木弁護士は、「ハート管理と契約がない以上、支払いの義務はないと考えて居ます。ハート管理からの請求書は無視していただくのが一番です」と説明していて、契約していない我々に一方的に請求書を送り付けていながら、平気で「管理費請求に支払う必要はない」とよく言えたものだと思います。
罪滅ぼしに、道路を行政に移管してはどうです！
大崎氏は、「所有権を失うと、管理業務を事実上継続することができなくなる」と説明していますが、それは無責任な行為で、我々の住む分譲地をトラスト管理は掻き回すだけ掻き回しておきながら、出て行けば済むというものでも無いと思います。それなりの責任をお願いしたい。
ハート管理であれトラスト管理であれ、分譲地の道路敷を白浜町に早く移管して頂き、自由経済の下で分譲地が一つにまとまり発展して行くことを我々は願っています。
白浜町には既に言質を取っていて、道路の所有者が白浜町に移管する意思を示せば白浜町は拒むことは出来ません。白浜町にとっても家が建ち並べば、大きな収入源になります。どうかよろしくお願いします。
2025年5月掲載
管理用地をめぐる司法の場での争いはハート管理に軍配が！！
分譲地の管理事業をめぐってハートランド管理センター（以下ハート管理と呼ぶ）とシティトラスト不動産（トラスト管理と呼ぶ）が司法の場で熾烈な争いを展開し、一審の大阪地裁では、トラスト管理が全分譲地の所有者であると虚偽の主張をして、「白浜分譲地の共益施設の明渡し。収去」を要求していた。
一審の大阪地裁は、トラスト管理の主張を認め、ハート管理が惨敗した。ハート管理は直ちに大阪高裁に控訴した。
2024(R6)年11月29日に大阪高等裁判所の判決は、逆転しハート管理に勝訴判決が下り、「白浜分譲地内の道路敷や温泉源・温泉施設」の正当な所有者がハート管理であり、ハート管理が白浜を含む全53ヶ所分譲地の道路敷や水道・温泉施設の所有者であり管理事業主として、一審の大阪地裁の判決を覆して逆転勝訴した。
トラスト管理は、この判決を不服として直ちに最高裁に上告！
トラスト管理はこの判決を不服として直ちに最高裁に上告したが、大阪の最高裁はトラスト管理の上告を棄却したことで、2025年3月27日に大阪高裁の判決が確定し、トラスト管理がこれまで主張してきたことは、事実を歪曲し分譲地の土地所有者を誤認させて管理費を振り込ませる詐欺まがいの、間違った情報であることが判明した。
トラスト管理の不当な実質的支配は続く？！
しかし、トラスト管理は文珠四郎氏の組合員を集めて５月１８日に定例総会を開く予定で、組合員を繋ぎ止めて味方に付けて居座る積もりなのか、白浜から出て行く気配は全くない。
一方の文珠四郎氏の組合は３月２７日に役員会を開いていて、今後の対応について話し合ったようだが詳細は伝わっていない。トラスト管理や文珠四郎氏の組合が裁判の結果を隠していてもいずれ明らかになるだけで、他人の口に戸は立てられない。
ハート管理と同様に、トラスト管理も管理費ゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円に成りかねない。既に2023年度の文珠四郎氏の組合総会の収支報告書には赤字を家屋建築負担金で補っていて、2024年度も赤字が続けば家屋建築負担金を流用すると明記していて、トラスト管理の大崎氏も「目くそ鼻くそを笑う」で、ハート管理の和泉一氏と何ら変わらないことに成る。
トラスト管理を追い出すことは容易ではない！？
ハート管理が民事裁判で勝訴したとしてもトラスト管理を白浜から追い出すことは難しくこのためトラスト管理はとことん居座ることに成るだろう。そうなれば、新たな被害者が発生することに成る。
トラスト管理が居座れば、ハート管理は新たに刑事裁判を起こす必要があり、結論が出るまでは更に時間が掛かることになりかねない。そうなれば、その間に新たな被害者が発生することにも繋がる。
トラスト管理は土地所有者に今後も請求書を送り続ける？！
トラスト管理は、これまで温泉施設や道路敷き等の管理に必要な用地の権利はトラスト管理にあるとして「管理費請求の根拠」としてきたが、その根拠が大阪高裁の判決でその主張は虚偽の主張であることが判明し、白浜分譲地の管理権は司法の場で決着したとは言え、トラスト管理は、白浜分譲地の占拠に異常なまでに固執していて、トラスト管理の分譲地乗取り問題は解決したわけではない。
トラスト管理が裁判に負けたとしても、管理費を払い続ける組合員が存在することだろう。なぜならトラスト管理に生き残って欲しいと思っている人達が存在している以上、トラスト管理に管理費を払い続けることも起こりうる。
しかも組合執行部の役員や白浜在住の組合員は半額の25,000円を支払って居れば誰からも文句を言われないで済む構図で、総会開催もトラスト管理に丸投げして居れば自分たちで組合の管理運営をする必要は無いからだ。
トラスト管理も組合も持ちつ持たれつで両方にメリットがあれば当然そうなってくる。
民事裁判の限界
大阪高裁が下した判決は、「白浜分譲地内の道路敷や温泉源・温泉施設」の正当な所有者がハート管理であり、ハート管理が白浜を含む全国53ヶ所の分譲地の管理事業主であるとして、一審の大阪地裁の判決を覆して逆転勝訴が確定しました。しかし、トラスト管理はこの判決を無視するかのように、文珠四郎氏の組合と結託して、今までと同様に管理費請求合戦は残念ながら今後も続くものと思われます。これが民事裁判の限界です。
ハート管理がトラスト管理を追い出すために、刑事裁判を起こす必要があり、これに勝たなければなりませんが、このために双方の争いは更に激化して行きそうです。
今後どうなっていくのか、いつになれば終わりが見えてくるのか全く混沌とした状態が今後も続きそうな予感がする。
2024/12/17
ハート管理とトラスト管理との裁判結果に思うこと
「トラスト管理との裁判に関するご報告」
ハート管理とトラスト管理との裁判結果に思うこと
「トラスト管理との裁判に関するご報告」と題したハート管理からの書状がみな様のところに届いていると思います。
多くの方からご投稿頂き有り難うございます。みな様の関心の高さに管理会社対策委員会として感謝致します。
２０２４年６月２１日に「ハート管理とトラスト管理の裁判の行方」と題して、今回送られてきた書状に関連した、記事を既にラインにて発信しています。会員の皆様には、いち早く発信していますので、ライン接続されている方はご確認ください。
トラスト管理側は３勝２敗１引き分け！
今回送られてきたハート管理からの書状に関して、トラスト管理側はハート管理と１２件の裁判を起こしていて、ハート管理が持っていた管理用地の明け渡しを要求していました。その中の１つに出雲台の土地建物の明け渡しがあり、ハート管理はこの案件では勝訴しています。
さらに南志摩パールランドのセンターロッジの明け渡しです。これも2022年10月30日の大阪地裁の判決でハート管理が勝訴していて、１２個の裁判中辛うじてハート管理は２勝しています。
この２つの裁判は、最も重要であり本命とも言われている裁判で、双方に取って負ければ管理会社として全てを失うことに成りかねないもので、上野健一代表は管理用地の裁判を勝訴することに全てを掛けていたものと思われます。
ハート管理が出雲台と南志摩パールランドで初めて２勝したことでトラスト側を３勝２敗１引き分けまで引き戻すことができ、この段階では首の皮一枚で辛うじて踏みとどまった状態でした。
トラスト管理側は白浜を巻き込むことで勝訴に！
トラスト管理側は重要な「出雲台と南熱海」の二つの裁判を落とし、巻き返すため出雲台の土地建物（管理棟事務所）の明け渡しを請求した第1事件に加え、新たな案件として白浜の管理事業に必要な分譲地の道路敷及び温泉施設（機械室・ポンプ室）の撤去と土地の明け渡し請求を加えて第２事件とし、さらに南熱海の土地建物（管理事務所）の明け渡しを請求した第3事件を合併し、新たな切り口で大阪地裁に再提訴し、２０２４年３月２８日の大阪地裁の判決ではトラスト管理側の主張を認め、ハート管理との裁判に逆転勝訴しています。
この時の判決文によると、ハート管理は、トラスト管理側との「管理用地賃貸借契約」で、賃料未納を理由とする契約解除は無効だと主張したが認められなかったようです。
ハート管理は大阪高裁に上告
しかし、上記の裁判でハート管理は「管理用地賃貸借契約」の、賃料未納を理由とする契約解除は無効が認められなかったことからハート管理は徹底的に争う姿勢で直ちに大阪高裁に上告しています。
今回ハート管理から送られてきた裁判に勝訴したというのは大阪高裁の裁判結果で、完全に逆転しハート管理の圧勝となっていて、シティトラスト不動産の柴山会長は完全にノックアウト状態で、今回の判決を覆すことは至難なワザと思われます。弁護士を一新するか強化し新たな切り口で臨まない限りハート管理の主張を覆すことは極めて困難では無いだろうか。
しかし、このまま引き下がっていては白浜の管理棟も収去（しゅうきょ）とは、法律上で用いられる場合では、地上にある建物を取り壊し、更地にして明け渡すこと）することが言い渡されていて、大阪地裁でトラスト管理側が放った建物の「収去」がブーメランみたいにトラスト管理側に跳ね返ってきたわけです。
裁判が確定したわけでは無い！
何れにしてもこれで裁判が確定されたわけでは無く、トラスト管理側がギブアップしない限り最高裁で争うことになり結論が確定するまでには来年以降の可能性が大で安易にハート管理の甘言に惑わされないことで、ハートが再び白浜に戻ってきたとしても自主管理を標榜している本会では安易に管理会社に依存することはできません。一定の話し合いが必要で管理費の請求に安易に応ずることはできません。
ハート管理の甘言に惑わされないこと！！
旧文珠組合の第１回の臨時総会の席上で前に立った和泉一社長は、かつての部下であった森西氏の問いかけに、管理費もゼロ円で、少なくとも３億円以上は既に貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円と公然と言い放っていたが、和泉一社長の責任は重く、３億円あれば白浜町への道路の移管は十分に実現できるからだ。
しかも南海沖を震源域とする南海地震と東南海地震の起きる確率が高まってきていて、シーサイドへの津波は避けられないだけに将来に備えておく必要があるのでは無いだろうか。
一致団結しケースバイケースで最善を尽くす！！
ハート管理との解約通知の内容証明郵便を送って契約解除手続が完了していても、それでも請求書が届いているようですから、恐らくハート管理からもトラスト管理からも同じように請求をしてくるでしょう。
いま結論を急ぐ必要はありませんが、いずれが勝っても状況に合わせて最善策をみんなで考えて対応して置く必要はありますが、現時点では両社からの請求に対して静観することが最善策で下手に動かないことです。
もし、裁判所からの簡易裁判の通知が届いたら！
ただし、トラスト管理であれ、パート管理であれ、いずれかの管理会社が牙を剥いて簡易裁判を仕掛けてきたら、先ず通知が届いた裁判所に異議申し立てを行いましょう。そして契約が成立していないとして契約書の提示を示すことを求めて下さい。その上で、先ず私たちの自治会に相談することをお願いします。ただし弁護士名の請求書は無視しましょう。何れにしても自分で抱え込まないで一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会にご連絡下さい。
お電話が繋がらない場合はご面倒でも、もう一度お掛け直しを！
また、自治会とのライン接続がお済みでない方はこの際に接続をお願いします。スマホをお持ちの方でご希望の方は事務所までご一報下さい。ご本人がラインについてご無理な場合はご家族の方であればご本人に代わってライン接続をお願いしています。尚お電話が繋がらない場合は改めてお掛け直しをお願いします。
なお、この件に関しては竜宮小僧のブログに詳しく掲載されていますのでご参考にして下さい。みな様のご連絡をお待ちしています。
自治管理組合と共に暴走するトラスト管理
2024/11/2
自然消滅した文珠組合の復活！？
ＺＫＲ時代に上野健一は｢白浜希望ヶ丘自治管理組合｣を自社の下部組織として組織させて管理費や家屋建築負担金などの名目で金員を集めるための窓口とした。しかし不動産購入者は｢自治管理組合｣の名称から｢住民が主体の住民のための組織｣として誰も疑わなかった。
名ばかりの自治管理組合は、やがて総会も２年毎の役員改選も行われなくなり、2015年9月にZKRの解散とともに自然消滅したはずである。しかし、2020(R2)年10月7日にその白浜希望ヶ丘自治管理組合の臨時総会と称して、トラスト管理は上野によって組織された旧文珠組合を復活させて、自主管理しかないと扇動し、強引に新たな役員を選任させた。
組合員の合意も得ずに極少数で一般社団法人化！！
さらにその年の12月19日には、第２回の臨時総会と称して開催したが、参加者の合意も得ずに委任状も取らず、会場からの抗議に耳を傾けることなく一方的に白浜希望ヶ丘自治管理組合の一般社団法人化を年内に行うことを強引に宣言し散会した。その後2021(R3)年3月5日に一握りの役員で法人資格を取得した。
一方、トラスト管理は、自社との契約を進めるため、ハート管理との管理契約を解約させる内容証明郵便を住民に促し解約させる手続きを進め、一括してハート管理に送付するなど組合員の囲い込みを行っている。
当時774名がハート管理に管理費を納めていたことから、これを組合員とするならば、この時に、ハート管理との管理契約解除の内容証明に応じた人は100人に満たない極少数ということです。
トラスト管理、分譲地の名称を住人の合意を得ずに変更！
2022(R4)年4月1日にトラスト管理は分譲地の名称をクリスタルタウンと勝手に変更するという暴挙に出ました。分譲地の名称変更は3分の2以上か、少なくとも半数以上の土地所有者の賛成が必要ではないだろうか。こうしてトラスト管理の行為は分譲地所有者の錯誤を意図的に企てたもので許される行為ではない。
恐らく、これまでの上野健一によって率いてきたホープヒルズ(希望ヶ丘)という名称からの脱却を図りたかったと思われるが、やっていることはハート管理と何ら変わっていない。
法人の定款無視のやりたい放題！
2023年1月27日には「白浜希望ヶ丘自治管理組合」の法人名称を「(一社)白浜クリスタルタウン自治管理組合」と変更しているが法人の名称変更には総会を開催して「名称変更の為の定款変更決議」が必要です。しかし、この2年間総会を開いた形跡がなく、どうやって名称変更に必要な定款変更決議を提出できたのか不可解な点が多い。
さらに、自治管理組合の定款第４条には「白浜ホープヒルズ及びシーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収する。」と謳われていて、自治管理組合が徴収することが定款に記載されているが、管理費の振込先まで新文珠組合からトラスト管理に勝手に変更されていて、いずれも総会の決議が必要で、その手続きが行われた形跡がない。
第１回臨時総会で自主管理を標榜した筈なのに、トラスト管理に丸投げする姿勢は、自分たちで自治管理する脳力も法人組織を運営する知識もないためなのか、これでは全管連時代の旧自治管理組合と何ら変わらない。
しかも、未だに法人の定款は配布されていない。これを機に名称変更等改定した定款を配布し、一連の違法行為を謝罪した上で、役員は引責辞任すべきではないでしょうか。
トラスト管理からの収支報告！組合法人の収支報告は？
2021(R3)年3月5日に弁護士の力を借りて法人資格を取得したがその後の２年間は、総会が開かれていない。昨年の2023(R5)年7月9日に初めて第１回の総会が開かれ、第2回目の総会は今年の2024(R6)年5月26日に開催している。
議題として｢一、令和5年度の収支報告」「二、管理実績の報告」「三、管理実績の写真資料」となっていて、法人を名乗りながら、過去2回の総会とも事業報告も収支報告も、中身はトラスト管理のものであって新文珠組合に関する報告は一切記述されていないだけでなく、その中身の収支報告には驚愕する内容が報告されていた。
収入の実に43.4%に当たる671万円近くの赤字？
トラスト管理の管理約款の第十六条の２項には｢管理者は原則として所有者から納付された共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて業務を行うものとする。｣と謳っていて、その収支報告をトラスト管理の大崎社長が行っている。
その総会議事録の2023(R5)年度の収支は15,457,149円の収入に対し、22,161,205円が支出で、収入の実に43.4％にあたる約671万円の赤字が報告されている。
トラスト管理もハート管理と同様に集めた管理費では足りず家を建てた人達が納めた家屋建築負担金に手を出した上での赤字報告と成っていた。
前年度の92,215,408円の繰越金はどこに？
総会議事録には充当した金額に関する記述がなく、これだけの情報では実態は不明ですがその前年である2022年度では92,215,408円の黒字なのに、2023年度に繰り越されていないで、逆に約671万円の赤字が計上されていて、そのお金は一体どこに消えたのだろう。
こんな単純なことに対して総会参加者はおろか、理事も監事も誰1人疑問も持たず質問もない。会員の増加が見込めなければ赤字は解消できないだけでなく、家屋建築負担金充当の記載は公然と既成事実化を狙った布石でもある。
トラスト管理の管理約款の第十七条
トラスト管理の管理約款第十七条には、「予期せぬ事態により第十六条の経費不足が生じた場合は、管理者は所有者に対し、その同意を得て、必要な負担を求めることができる。
ただし、その不足が一時的ではなく次年度以降も継続することが避けられない場合は、共益施設維持管理費を改定する。」と謳われていて、一時的なものについては所有者の同意を得て徴収できるとなっているが、現状は「予期せぬ事態」には該当していない。
さらに、第十八条には「実施30日前までにその改訂内容・理由等を文書でもって通知し、管理者と所有者間で協議するものとする。」と管理費値上げについて言及していて、現在の組合執行部では自主管理を放棄して丸投げ状態であり、管理会社からの通知に対して残念ながら単純に応じるしか術は無いだろう。
将来に備えた家屋建築負担金
年明け早々、能登半島での大地震、その復興も思うように進まない中での9月の豪雨災害の破壊尽くされた能登の映像に心が痛む。
南海地震・東南海地震は避けられませんが、この家屋建築負担金は、将来に備えて蓄えているもので、本来は、総会に諮り、決議した上で使うべきお金のはず、一管理会社が勝手に流用出きるお金ではないはずです。
今度はトラスト管理の大崎社長を立たせるつもり？
前述の第１回臨時総会の席上でハート管理の和泉一社長を前に立たせて自治管理組合の事務局長を名乗る森西氏の追求で管理費もゼロ円、家屋建築負担金までもゼロ円と悪びれる様子もなく平然と言い放った和泉一社長に対して、ずさんな管理と非難したが、今度はトラスト管理の大崎氏を前に立たせる積りなのか、第１回の臨時総会に於いて自主管理するとした文珠組合の約束は全く守られず、杜撰な管理としかとしか言いようがない。反省すべきは自治管理組合の主体性も管理能力もない執行部の役員ではないだろうか。
管理用地を巡る闘いに大阪地裁の軍配は！？
2022/10/23掲載
白浜を新たに加えて大阪地裁に提訴！
このトピックスで2022年11月20日に掲載した「管理用地をめぐる戦い！」で「ハートランド管理センターが勝訴の判決！！」の記事を掲載した。
この時点では大阪地裁は原告のシティトラスト不動産(以下、CTFという)が、ハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし10数件の裁判を起こしていて、1件は出雲台の土地・建物(管理事務所)の明け渡しを請求した第1事件、南熱海の土地・建物(管理事務所)の明け渡しを請求した第２事件に関しては、大阪地裁の一審判決は原告であるCTFに対して、一連の請求はいずれも理由が無いとして2022年10月31日に、原告のCTFに棄却の判決が言い渡されました。
CTFはこれを不服とし、直ちに白浜の分譲地の温泉施設の機械室やポンプ室などを追加して、この３件を合併して新たな案件として大阪地裁に提訴していました。
大阪地裁の結論は？
202４年３月28日に大阪地裁で、その判決が言い渡され、前回とは全く逆転しＣＴＦが勝訴しています。しかし全敗したハート管理は直ちにこれを不服とし大阪高裁で争う姿勢であり、管理用地を巡る両社の闘いの行方は、ハート管理が逆に窮地に立たされることに成り、判決は来年以降に持ち込まれることになる。最高裁まで行く可能性も考えられ、そうなればさらに長期化してくることは避けられないだろうし、どちらに軍配が上がるとしても、管理契約を締結していなければ、支払義務はありません。これは「民法の大原則」です。
契約上の地位の移転と第三者の同意が必要！
しかし、ハート管理は「歴代の管理会社が事業譲渡を繰り返す都度、契約上の地位の移転を引き継いでいる」との主張をしています。
大切なのは、ZKR（旧全管連）から(株)KRGへの事業譲渡があったとしても、その事業に関わる契約に第三者が存在する場合、地位の移転に関する第三者の同意が必要です。
KRGに変わって以後に土地を購入し契約した者を除き、ZKR(旧全管連)時代の土地購入者は、KRGとは契約も地位の移転にも同意していなければ、管理費の支払義務はありません。ましてやトラスト管理とは、管理用地を巡り司法の場で争いが繰り広げられていて、地位の移転が行われているとは言えず全く契約した覚えも無い以上、支払う義務は存在しません。
ハートランド管理センターに勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産(以下､CTFという)が、管理用地の管理権を巡ってハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし十数件の裁判を起こしていた。
2022(R4)年10月31日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
2022(R4)年11月14日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「CTFグループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが、しかし原告のCTF側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化するなど対策の下での巻き返しは当然考えていているはず、CTFが勝訴する確立はゼロではない。
もしハート管理が勝てば2023年12月10日(この日付は裁判で凍結中)までに1億8千万円をCTFに支払えば、管理事業に必要な道路等がハート管理に戻る可能性もある。
ただし、ハート管理が勝訴しても、2020年10月17日に開催した、文珠四郎氏の自治管理組合の第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はおそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年９月14日の一審の神戸地裁では消費者ネットが敗訴し、2022年９月20日の二審の大阪地裁は逆転し勝訴している。
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告しても、覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、白浜分譲地を上野一派から奪おうとして強引な手法で支配を続けています。
上野の指示とは言え高額な投資に誘い、老後の金を騙し取るなどの悪事を働いてきた森西氏を引き抜き､文珠四郎氏や伊達氏等と第2回臨時総会と称して開催したが、その席上で八木弁護士は会社対会社の契約を前面に掲げ自治管理組合の一般社団法人化を強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、法人化したものの自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に逆戻りし、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
残念ながら現状のトラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く同じ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安で心細くなる。そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の元で団結する道を選択しました。しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を築くことを否定するものではありません。
ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に丸投げし依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を標榜し、道路の白浜町への移管を進め、自由経済の下で豊かな街づくりを願っていて、白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。こうした、開かれた経済活動によってのみ、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。そして、多くの方々の賛同を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
2023/11/20 掲載
《基調講演要旨》
１）管理会社は契約し直す等の合意が必要
①２つの管理会社から請求書が届いている、どうなっているの？
現在私たちを取り巻く分譲地の温泉施設や道路敷等の管理用地を巡り、ハートランド管理センター（以下、ハート管理という）とトラスト管理の両社は、道路や温泉施設などの所有権を巡って、熾烈な争いを繰り広げているが、分譲地の所有件があることを主張することで管理費請求の根拠にしているだけで契約していなければ支払う理由がないのは自明の理で、このような言説に惑わされてはならない。
②トラスト管理が裁判に勝てば？
トラスト管理に至っては、たとえトラスト管理に事業譲渡され、両社間で契約の移転が成立していたとしても、その合意が効力を生ずるには原則として契約の相手方の承諾、すなわち｢不動産を所有している個々の合意が必要｣となる。(最高裁判所昭和30年９月29日判決）
その後の福岡地裁、福岡高裁判決でも民事再生による事業譲渡の一環であっても、契約上｢同意｣していない住民に対する管理費請求を違法と認め住民勝訴の判決が出されている。
③管理会社の違法性はないのか？
ハート管理もトラスト管理も、管理費を請求するためには住民の「同意書」を取り付けるか、新たに「管理契約を締結」する必要がある。
いずれの手続きも踏まず土地所有者だけで無く、別荘所有者や管理費の支払いが不要とされている定住者にまでエスカレートして管理費を徴収してきている。
トラスト管理はハート管理と管理用地を巡って争っているが、第一審ではトラスト管理が敗訴していて、それを不服として大阪地裁に新たな案件として提訴し、今も係争中で事業譲渡すらできていないのに請求書を送り付ける行為は振り込め詐欺と言われても仕方がない。
④なぜこのようなことに？ そしていつ決着するの？
2017年1月27日、福岡のプロパン販売会社のKRGの小川清一社長が急死したが後を継いだ小川慶社長は、早々に分譲地の管理事業からの撤退を決めて3億3千万円で売りに出した。
ハート管理の事実上のトップである上野健一は、その金を揃えることができず当時のスポンサー企業のシティトラスト不動産の柴山克也会長から１億５千万円の融資を受け、全国の分譲地の温泉施設や道路敷の管理用地等を譲渡担保に10年間の管理用地賃貸借契約を結び、その上で５年以内に１億８千万円を払い込めば温泉施設等の担保物件が戻って来るという特約条項を結んでいた。
しかし、コロナの影響で資金繰りが悪化し、２ヶ月間ハート管理の支払が停止したことでこの契約を一方的に破棄し、管理用地を取得しようとして現在争っていて2024年２月頃に判決が出る模様である。
２）管理会社の違法性をもっと知るべし
①払い込む人が後を絶たないのはなぜ？
管理契約を結んでいなければ、払う理由が無いのに管理費の請求書を送り付けるのは無駄ではないか。契約していないのになぜ請求書を送り付けるのかと、疑問を抱く方も居られます。なぜかといえば、理解せずに単純に管理費を払い込む人が後を絶たないからです。
誤って支払いに応じると｢黙示の承認」をしたと見做して契約成立を狙う詐欺的行為で、ノシアスに始まり、全管連、KRG管理センター、ハート管理、そしてトラスト管理も同様の手口を繰り返しているわけです。
契約するしないは自由です。｢AとB」のスーパーが勝手にチラシを配って商品を買ってくれとPRしているようなもので、買う買わないはあくまで我々の自由です。
ハート管理からもトラスト管理からも請求される理由はありません。黙示の承認による契約成立を狙った悪質な行為です。しかもその手口は段々と巧妙になり、弁護士名で請求してきて管理費を払わない私たちの方が悪いのではと思わせる手口で洗脳してきています。
②会社側はあの手この手で契約を！
私たちが管理費を払わないでいると債権者である管理会社は、過去の未納分まで請求してきます。仮に管理費が年間５万円では５年分で２５万円となる。５年までは裁判に掛けることができますが、時効を成立させることでそれ以上遡って裁判に掛けることができません。
２５万円欲しさに、管理会社が裁判を起こすことは通常なら考えられません。ですが、管理会社は簡易裁判を仕掛けてくるかも知れません。
この場合は裁判所から通知がきますので放置しないで裁判所に連絡して対応を確認して、必ず異議申し立ての手続きを取って下さい。放って置くと差し押さえされます。
③「時効の完成猶予」「時効の更新」
さらに管理会社は｢時効の完成猶予(時効の進行を一時的に遅らせる)」か｢時効の更新(一定の事由により進んでいた時効の期間をリセットさせてゼロからスタートさせる)」ことで対抗してきます。
管理会社がよく使う手口が｢3年分を一括前払いすることで過去の分は帳消しにする｣とか｢弁護士を使って脅したり｣｢利息だけでも払ってくれ」などと繋ぎ止めてきます。
これに対して｢一部でも支払ったり｣｢今は金がないので｣など、支払う意思表示をすることで、｢時効の完成の猶予(一時的に時効の完成を遅らせる時効の中断)｣や｢時効の更新(進んでいた時効の期間のリセットまたはゼロからスタート)｣することになるので要注意です。
④救済する道「時効の援用」
管理会社からの請求に、うっかり支払った場合、抜本的な解決にはなりませんが、救済する方法はあります。それは、支払を止めることです。請求されても払わないでいると、金額は増えていきますが、未払いの管理費は、5年以上経過すると管理会社は請求してきても我々が｢時効の援用(時効期間が過ぎたので時効が成立し、支払義務が無いとする意思表示を申請する）ことで、５年を過ぎた管理費は請求できなくなります。これを｢時効を援用する｣といいます。
⑤確実な対応策「契約解除通知を内容証明郵便で送付」
確実な方法は、ひょうご消費者ネットがハート管理を相手取って起こした｢差し止め請求裁判｣で大阪高裁が下した「契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が『分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない』とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければその時点で解約が可能」とする判決です。
この判決に基づく管理会社への契約解除通知を内容証明郵便で送り付けることで契約解除を行えば、それで全て完了です。
⑥一人で悩まないで一期を中心とした自治会を頼る
幸い１期を中心とした「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」は法人化していて様々な問題にも自治会として取り組み、着実に実績を伸ばしています。お一人で悩まないで、相談することが最善の近道では無いでしょうか。
今後、不動産を手放す方が多くなると思われます。不動産を処分するに際しても管理会社の介入を退けて地元の不動産会社と直接手を組み、開かれた経済活動の基で対応して頂いています。一度、お声を掛けて下さい。
管理用地をめぐる闘い！
2022/11/20 掲載
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産（以下､CTFという)が、管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下､ハート管理という)を被告とし十数件の裁判を起こしていました。令和４年10月31日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて巻き返し
2022(R4)年11月14日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「CFTグループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが原告のトラスト管理側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、トラスト管理が勝訴する確立はゼロではない。
ハートが勝ってもずさんな管理実態が
いずれにしても現時点では不確定で、もしハート管理が勝てば2023年12月10日までに１億８千万円をトラスト管理に払い込めば、管理事業に必要な道路等がハート管理に戻る可能性を否定できません。既にトラスト管理の支払期日は過ぎていますが、裁判は係争中であるため中断していてハート管理がこの裁判に勝訴すれば管理事業に必要な道路敷等がハート管理に戻って来るため、その可能性も裁判結果に掛かっています。
しかし、ハート管理が勝訴しても、2020年10月17日に開催した、文珠四郎氏の自治管理組合が第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はおそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の｢所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、2021年9月14日の一審の神戸地裁では敗訴し2022年9月20日の二審の大阪地裁は逆転し勝訴している。
１年後は会社の合意がなくても解約可能な判決が！！
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
今回のひょうご消費者ネットが大阪地裁で勝訴判決を受けたことで判決は確定したに等しく、仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しく、ハート管理の上告は直ちに却下されるだろう。
もはや上野一派には出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、強引に白浜分譲地を上野一派から奪おうとして文珠四郎氏や伊達氏等を味方に付けて契約していない人に請求書を送り付けて、過去の未納分？を平然と請求してきています。
かつて、上野健一の下で画策してきた森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし、八木弁護士の力を借りて、自治管理組合の一般社団法人化を強引に強行するなどトラスト管理も全くハート管理と何ら変わらない。
管理会社の管理約款に差し替えて法人の定款はお蔵入り！？
しかし、強引に法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に戻り、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
トラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安を感じ心細くなる。
そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の元で団結する道を選択しました。
しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を否定するものではありません。ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を根底に、道路の白浜町への移管を念頭に置き、管理会社を介在せずに白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。
こうした、開かれた経済活動によって、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。
そして、多くの方々の賛同者を得ながら、お陰さまで会員数も最近は増えています。双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
第２回控訴審判決でひょうご消費者ネットが逆転勝訴！！
2022/10/15 掲載
ハートランド管理センター 消費者契約法の10条に違反！！
2020(R２)年3月3日に、ひょうご消費者ネット(以下、消費者ネットと呼ぶ）という団体が当時のＫＲＧ管理センター(以下、ハート管理と呼ぶ）を相手取って、ハート管理の管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」の規定が消費者契約法の10条及び民法に違反しているとして契約書を破棄し、その条項が記載された契約の差止請求を起こしていました。
第１審は敗訴、直ちに大阪高裁に控訴
2021(R3)年9月14日に神戸地裁で開かれた第１審は、2016(H18)年の東京高裁の判決が判例で消費者ネットが控訴棄却の不当判決を受けて敗訴しました。
その理由として、一部の人達が利益を受けながら管理契約を一方的に解除し費用の負担のみを免れるという、不公平な事態を容認すれば、その仕組み事態が崩壊する。
契約者は、契約の更新についても同意しているとして差止請求は管理契約から一方的に逃れようとする一部の別荘地所有者の利益を代弁したものに過ぎず消費者契約法の乱用に当たるとして却下したが、消費者ネットは直ちに大阪高裁に控訴していました。
改正民法は旧民法と何が違うのか？
旧民法の651条でも自由な契約解除を謳っていましたが、実際の裁判では「分譲地全体の保全管理という利益を受けながら、管理費の負担だけを逃れることは許されない」との管理会社の主張が優先されて、住民側の敗訴が続いてきました。
2020(R2)年４月1日に改正された改正民法では、651条に以下の2項が追加されました。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき
二 委任者が受任者の利益を目的とする委任契約を解除したとき
これにより管理会社側が不利益を被る場合、会社側の損害額を賠償すれば解約は可能で、しかも立証責任は会社側にあり、立証できなければ損害賠償の義務は発生しませんし管理実態がなければ賠償の必要もないため、自由な契約解除ができるようになりました。
大阪高裁は一部を除き逆転勝訴！！
2022(R4)年９月20日に開かれた大阪高裁の判決は、私たちにとって極めて朗報ともいうべきものです。その判決を要約すると以下の通りです。
ハート管理に対しての判決で、管理規定の「但し、所有者が分譲地に土地を所有する間、更新するものとする。」との条文で、分譲地の土地を所有していることを理由に管理契約を締結させ、また、管理契約したことを理由に更新を承諾しているとして管理契約の更新を行ってはならない。
（判決１の①から③まで）
さらに判決は「但し、所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」との項目が記載されている書面を廃棄すること。なお消費者ネットには、管理契約の締結停止等の要求は棄却すること。（判決１の④）として、消費者の解除権を放棄させる条項を含む差止請求は残念ながら棄却されました。
しかし、管理者側の契約の自動更新を認めず管理契約を締結あるいは更新した場合、1年間は契約を解除できないものの、それ以降は1年単位の自由契約ができる解約権を認めたことに等しいということで大きな成果だといえます。
管理会社の実態が明るみに！
ハート管理の提出書類には、管理会社と契約を締結していない方が多数いて、また委任業務の状況を報告することが定められているのに、所有者側と管理者側との協議や報告会が開催されたという証拠も無いと指摘を受けています。
このことは、文珠四郎氏の自治管理組合の１回目の臨時総会で明らかになったように、ハート管理の和泉一氏は、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円という、デタラメな収支報告は記憶に新しい。
また、ハート管理は全国８０箇所近く存在していた分譲地が２４箇所と縮小していて、しかも、現在の契約率は３割程度に過ぎず、既に全体管理と言えるような状況でないことも明らかになりました。
さらに、執拗に請求書を送り付け自由な解約を許さないとしながら、管理会社は管理事業を放棄して一方的に分譲地から撤退していて無責任極まりない実態も見えてきました。
恐らく、ハート管理は上告すると思われますが、さらにずさんな管理実態が暴かれていくことでしょう。
話し合いすら応じないトラスト管理！！
これはトラスト管理の管理約款の第19条(管理期限)には「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の「本規約に基づく管理期限は、毎年1月1日を起算日として12月31日までとし、所有者が白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。｣と謳われていて、ハート管理の管理約款と極めて酷似しています。当然、トラスト管理においても差止請求の対象は逃れられません。
私たちは、これまでに赤井代表理事を通じ、トラスト管理に話し合いを何度も呼び掛けてきましたが、第１回・第２回の臨時総会でも見られたように、我々を一方的に締め出し、話し合いすら応じません。
その上で、問題なのは、平気で請求書を送り付けて、契約していない我々へも、請求してきています。これは絶対に許されないばかりか、完全な詐欺行為で犯罪行為です。
１人でも多くの方に！
私たちは自治会を法人化し、団結し自主管理する道を選びました。１人でも多くの人に、私たち法人の存在を知って頂き、一人ひとりの力を結集し、道路の行政への移管を進め、開かれた経済活動を目指すことを当面の目標にしています。
｢一人では何もできません。でも、一人から始めなければ何もできません｣を合い言葉にお互いに頑張りましょう。
なお、この件に関しては、竜宮小僧さんのブログに詳しく書かれています。ひょうご消費者ネットの大阪高裁の判決文も竜宮小僧さんのブログからも開けますが、下記の「判決 ハートランド（大阪高裁）」をクリックすると開くことができます。ご参考にして下さい。
20220920 判決 ハートランド（大阪高裁）
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