２０２３年度（活動実績）
掲載日：２０２３年１２月５日
２０２３年度「草刈り大会＆懇親会」実施
２０２３年11月19日、「草刈り大会＆懇親会」は天候に恵まれ延べ参加者は草刈り大会に２７名、懇親会には３０名の方々が参加した。
２０２０年４月２２日に法人格を取得して以来、コロナ禍で三密が叫ばれ思うような活動ができなかった。
そのコロナも２０２３年５月８日から第５類の感染症に移行したことで、漸くこうした活動が可能になった。
草刈り参加者は、それぞれK区画の土地をお持ちの所有者の了解を得て３箇所に分かれて、午前10時より約１時間草刈り作業を行った。
11時10分には全員作業を切り上げ、着替えを済ませてから懇親会場の細野会館に移動し11時30分からの基調講演と質疑応答に参加した。
この後、12時から昼食を取りながら13時30分和やかな内に懇親会はお開きとなった。（基調公園の内容についてはこのホームページの「トピックス」のコーナで掲載しています。）
掲載日：２２年８月２１日
第２回定例理事会
２０２３年度の第２回定例理事会が下記の要項で開かれた。
会場日時：下田理事邸、２２年７月１６日、10：00～12：30
参加者 ：赤井、下田、山田、有松、（欠席者：吉田、水落、那須、 中尾 山本(幸)、田中、山本(司)（敬称略）
理事６名中３名の出席を得て、辛うじて理事会は成立した。赤井代表理事を議長として以下の議題について審議し決議した。
１）危機回避と分散化について
①事務処理の分散化をどう進めるか
第１次３ヶ年計画の「組織の拡充を図る」ため、相談役の方々にもう少し手伝って頂き、総務については田中丈雄さん及び山本修司さんが、庶務には坂本和久さんが、管理会社対策には、山本幸生さんが、それぞれ補佐役としてお知恵を借りることが決まりました。皆さん宜しくお願い致します。
２）総会の進め方について
時間的に無理があるとして次回以降に検討することとした。
①総会の運営の役割分担と具体的な作業（設営・受付・進行・記録）の問題点と対策をどう進めるか。
②事前の打ち合わせと役割の確認（名札の必要性など）
担当者を決めてＧｏサインをだしていく等
③反省会と総括（来期に向けての歩み：役員の育成強化する道筋）
３）理事会の進め方（案）
①役割分担と具体的な作業（議事進行と記録）次回に検討。
②今回欠席者が多く、ラインの可能性を検討したが、Wi-Fiが完備していないとスマホでは会話が途切れ、リモート会議にはZOOMが適している。
③定例総会及び定例理事会は開催月の第３日曜日と決めている。
ちなみに２０２３年度の第３回定例理事会は１１月１９日（この日は「草刈り大会＆懇親会」を予定している）、第４回定例理事会は２０２４年３月１７日、定例総会は５月１９日で、いずれも第３日曜となっている。
２．交流の場としての「草刈り大会＆懇親会」
１）別々の行事ではなく一連の行事とし実施して行く。
①実施日時：１１月１９日（日）１０：００～１３：３０
１０時００分：「草刈り作業」開始
１０時５０分：草刈りを終えて着替えを済ませ、会場の細野会館に移動
１１時３０分：基調講演と質疑応答（管理会社や管理組合に付いて日々の生活の中で感じている様々な疑問質問などを話し合い、如何に取り組めば良いかをみんなで考えて行きたい。
１２時００分：昼食を挟んで懇親会を開き、親交を深めて頂く。
１３時３０分：終了後に各部署毎に後片付けして解散。
②今後、細かい内容を検討して、少なくと１１月初旬には案内状を配布する。以下の検討事項を具体化していく。
（予算／弁当の発注先の選定／懇親会場の予約／草刈り会場の選定／案内状の作成／返信ハガキ（疑問質問）／ポスティングの内容と準備／集計作業／懇親会の基調講演原稿／各役割分担と作業内容／名札等受け入れ準備作業／必要機材の購入／雨天の場合の対応等々）いつまでにどこまでを決める。
③雨天の場合は懇親会だけに絞り、時間的に質疑応答に時間を割く。
④未会員へはポスティングを行い入会に繋げる。
２０２３年度 第１回定例理事会開催
掲載日：２3年６月１５日
２０２3年度の定例総会の場で２０２３年度の活動計画案が承認された。発足以来コロナ禍でお互いに触れあえるようなイベントの開催ができなかった。
2023年度はそのコロナも第５類への移行も決まり、マスクの着用も緩和してきた。
午前中の定例総会で採択された「草刈り大会と懇親会」について午後からの定例理事会は今年度の目玉事業として具体的な実行計画を話し合った。
11月19日(日)に実施することとして、草刈り大会と懇親会を1つの行事として計画し、次回の定例理事会までに検討していくこととした。
さらに、昨年度から進めている内部に向けてのラインによる情報の共有化を進め、既に開設しているホームページと共にポスティングによる積極的な情報発信にも取り組むこととした。
そこで特に別荘者へのＰＲとしてポスティングを行い、新たな会員の発掘へとつなげていく。
２０２３年度定例総会が開催されました
掲載日：２３年６月１２日
2023年度の定例総会が5月21日に開催されました。
１．日時：2023年5月21日、10:00開始～12:30終了
２．場所：細野会館
３．役員 ：代表理事 赤井克実
理事 吉田 保、山田泰正、下田和正、那須崇司
相談役 田中丈雄、山本幸生、坂本和久
各号議案報告者 有松敬二
２０２２年度監査役員 中尾義彦
４．社員総数：44名、出席者:16名、委任状参加者：23名、無回答:４名
従って、定足数の22名を超えて総会は成立した。
５．経過：吉田総務理事の司会で定刻に開催、赤井代表理事の挨拶の後、上記定足数の報告を受け、司会者の指名で議長に山田理事が選任され、各号毎に議案の説明と質疑応答が行われた。その後各号議案毎で採決して、全会一致で第４号議案までが採択された。以下、各号議案の中で特記事項をまとめる。
－第１号議案 2022年度の活動報告－
2022年度から導入された第１次３ヶ年計画は３ヶ年を１単位として計画し、１年毎に総括し見直すことで着実に目標を目指すとして、この１年を歩んできたが、コロナの影響を受けて思うような活動ができず「会員の増強と内部充実」に力を入れ、①ホームページの開設、②ラインの活用で情報を交換し内部結束を計り、③外部へはポスティングによるPRに取り組んだ。
一方「定款の細則改定を今回全面的に行い、誰でもが運用できる指針を示すことに重点を置いて改定した。
－第２号議案 2022年度収支報告と監査報告－
新たに準役員として相談役を設けた。また、定款の規定で役員報酬は出せないもののこれまでは会議などで交通費として僅かばかり支給していた。今回、細則の全面改定に伴ってこれらを見直して「文書交通費」として細則に盛り込み役職に応じて補填することにした。
－第３号議案 2023年度の活動計画案－
2023年度は第1次3ヶ年計画の２年目に当たり「組織の若返りと伝承｣を
を重点課題として取り組む。
1）人材の育成に向けての取り組み
(1)ホームページによる内部及び外部への情報発信
①入力手順のマニュアル化、②担当者の発掘と育成
(2)会計ソフトの更新と活用
①新入力ソフトの更新と手順のマニュアル化、②担当者の発掘と育成
(3)ポスティングによる情報発信
①回数、②内容等の吟味、③発行担当者、④配布方法等の具体化
2）「新体制に向けて移行と準備の年」
(1)高齢化により思うような活動が困難な役員の負担軽減を目指す。
(2)２０２４年度に向けて人材の発掘及び育成強化する。
３）お互いに触れあえるようなイベントを企画し会員相互の交流と親睦を図る。
(1)草刈り大会の実施と懇親会の開催を具体的に計画し実施する。
－第4号議案 2023年度活動計画案に基づく予算案策定－
1）Window7のセキュリティサービス停止に伴いWindow10及びインク代削減で大型インクタンクプリンターを購入(合計150,000円計上する。)
2）2024年度の役員改選の年に向けて、2023年度は下準備の年とする。
6．各号議案に出された質問を以下にまとめる。
1）ひょうご消費者ネットがハートランド管理センターを訴えた第二審の大阪高裁で勝訴し確定した件について？
例え契約書に「不動産を所有している間は解約できない」とする条文で契約しても一年毎に契約は見直されるため、一方が合意しなければ解約は可能となりました。この「ひょうご消費者ネット」が勝訴したことについては、このHPのトピックスの記事を参照して下さい。
２）契約していても１年後の解約が可能ですか？
法的に契約してから一年間は解約できないが、２年目からは自由に解約が可能です。
３）行政への道路の移管条件につて？
行政の資料では、①全体の３割に家屋が建っていること、②移管後直ぐに補修工事を必要としないこと、③所有者が移管に応じることの３点です。
４）自分たちで管理会社を選べますか？
契約は自由です。初めて土地を買うのであれば、気に入らなければ買わなければ良いだけです。後から来た管理会社が道路の所有権を主張して以前から住んでいる我々の自由を奪うことはできません。
５）文珠組合の見なし組合員774名は登録済みか？
1回目の臨時総会での議事録では委任状の３６１名と出席者96名となっていて合わせると457名ですが、ハート管理の和泉一氏の文章には解約を申し込んだが撤回した方も複数名居たとあり、後から解約通知をトラスト管理提出した人を含めても１２０～１４０名程度と思われる。
６）現在ハート管理とトラスト管理の双方が所有権で司法の場で争っていますが、白浜町は所有権がないのに管理できますか？
行政であれ誰であれ、個人や団体の権利を勝手に奪うことはできません。行政が動けるとすれば条例等の法的裏付けが必要ですのでそう簡単には行きません。現在水道は行政に移管されていますので、水漏れなどの補修は行政が行っています。道路も、管理会社が移管すれば引き取るための条件は揃います。
７）最終的に地権者が移管に応ずる可能性は？
現状では地権者が移管に応ずることはないと思われます。あるとすれば今後我々の会員数が多数派に転じない限りは不可能かも知れません。
８）家屋建築で水道工事を認めないとする管理会社は良くあるのでは？
確かにK邸の建設で当初、住友林業でいざ立てる寸前に断られ、ヤマダホームで建てることができたが、アドベン前の道路も管理会社の所有ですが、管理会社が道路を閉鎖して勝手に工事はできません。行政に申請して許可が必要です。所有者であっても法律に違反していたら我々も対応せざるを得ない。Kさんは電話でトラスト管理に脅されたそうですが事前に伝えて居たので、正式に手続きを取るように伝えたら、それきりでした。
９）所有者が掘削を認めないとする主張に法的な違反性があるのか？
管理会社の所有権の主張は通ると思います。しかし、私たちが何か近隣の業者に依頼して、ここの名前を出した途端に断られる。これはおかしいと行政に申し上げている。行政は民民のことに口を出さないから事ある毎に申し上げている。
10）所有権があって、金を払えというのは当然ではないですか？
それは違います。所有権があるから金を払えとはなりません。ハート管理もトラスト管理も所有権を巡って司法の場で争っていて、所有しているのは自社だと主張することで分譲地の所有者に管理費請求の根拠としていますが所有権はあくまでも契約を結んで貰うための条件の1つであって、所有しているから管理費を払えとはなりません。あくまでも契約が成立しているか否かで、契約していない人に請求書を送り付ける行為を世間では架空振り込め詐欺と呼び、明らかに犯罪行為です。
11）契約解除した後の生活に支障があるのでは？
確かに個人ではやりにくいと思います。私たちは自治会を一般社団法人化して、みんなで団結する道を選択し、最終的には弁護士に依頼してでも個々人を守ります。入会金はそのための資金です。
12）良く分かりますが、なんとかなりませんか？
私たちも弁護士の先生に相談しながら進めています。いずれの先生もこちらから裁判を起こすのは無駄だと言われています。請求されても払わなければ良いだけです。例え裁判に負けても5年を過ぎた管理費は時効となり払う必要がなくなります。管理会社が5年分の管理費のため裁判を起こすことは考えにくいがらです。
管理用地をめぐる戦い！ ２022/11/20
ハートランド管理センターが勝訴の判決！！
原告である㈱シティトラスト不動産グループ(以下､ＣＴＦ－Ｇという)が管理用地の管理権をめぐってハートランド管理センター(以下、ハート管理という）を被告とし十数件の裁判を起こしていました。
令和４(2022）年１０月３１日に、その中の１つである管理用地賃貸借契約をめぐる一連の請求はいずれも理由が無いとして棄却されています。
トラスト管理との裁判結果を受けて
Ｒ４(2022)年１１月１４日付けで白浜の分譲地に於いて、ハート管理の和泉一氏名で管理費請求の封書が届いています。
上野一派は、今回の判決で優位に立てたとして、文面では「シティトラスト不動産グループからの和解にも応じて協議を進めております。」と、和解を持ちかけているようだが原告のトラスト管理側は強気の姿勢で、第２審と共に残りの裁判に備えて弁護士を強化して巻き返しを考えているようで、裁判の行方が混沌としてきた。
いずれにしても現時点では不確定で、もしハート管理が勝てば２０２３年１２月10日までに1億8千万円をトラスト管理に払い込めば、管理事業に必要な道路式等がハート管理に戻る可能性が否定できません。
しかし、ハート管理が勝訴しても、文珠四郎氏の自治管理組合が２０２０年１０月１７日に開催した、第１回臨時総会の席上で、かつての部下であった森西氏からの問いかけに、ハート管理の和泉一氏は管理費もゼロ円、家屋建築負担金もゼロ円だと、杜撰な管理実態を平然と言い放ち、会場からは、そんな管理会社に分譲地の管理を任せることはできないとして自主管理に賛同した多数の方達はそらく拒否するだろう。
ひょうご消費者ネットが勝訴したことで！
2020年３月３日に、当時のＫＲＧ管理センター（現在のハート管理）に対して管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする」の条文が消費者契約法の１０条及び民法に違反しているとして契約書の破棄と、その条項が記載された契約の差止請求を起こされ、２０２１年９月１４日の一審の神戸地裁では敗訴し、２０２２年９月２０日の二審の大阪地裁では逆転勝訴し、その後大阪高裁に上告したが、棄却され判決は確定している。
この判決で契約後及び契約更新後は双方の合意の元で、たとえ管理約款が「分譲地の土地を手放さない限り管理費は払い続けなければならない」とする契約であっても、１年後は双方の合意がなければ、その時点で解約が可能となったことを述べた。
この、ひょうご消費者ネットは、不特定かつ多数の消費者の利益を擁護する目的で、差止請求権を行使するために必要な適格性を有する消費者団体として内閣総理大臣からの認定を受けたものであり、全国で２３団体に与えられています。
仮に、ハート管理が判決を不服として大阪高裁に上告したとしても、それを覆すことは皆無に等しい。
もはや上野一派には、出る幕がない！！
もし、ハート管理がトラスト管理との裁判に勝訴して、再び白浜に戻ってきたとしても、管理契約はとっくに破棄された状態であり、支払う理由が無いからだ。
上述のように、管理費もゼロ円、家屋建築負担金迄もがゼロ円という、ずさんな管理実態が明らかになった以上、上野一派に金を払い込めば、ドブに金を捨てるようなもので、しかも折角上野一派との縁が切れたのに管理費を払い込めば自動的に契約が成立します。
トラスト一派も何ら変わらない！！
一方のトラスト管理も同様で、大崎好司氏は、自社の利益だけを追求する余り、強引に白浜分譲地を上野一派から奪おうとして実行支配を続けています。
かつて、上野健一の下で数々の悪事を働いてきた森西氏を引き抜き、文珠四郎氏や伊達氏等をそそのかし、第２回臨時総会と称して開催したが、その席上で八木弁護士は会社対会社の契約を前面に掲げ、自治管理組合の一般社団法人化を強引に強行しています。
法人の定款はお蔵入りに！？
しかし、強引に法人化したものの、自由な入退会が必須条件の法人の定款は一度も公開されず、当初の会社対会社として契約するという約束は破棄され、代表理事に就任した文珠四郎氏は、その後は全く出る幕はありませんでした。
その後に開かれた説明会では、トラフト管理の管理約款を前面に押し出して、会社対個々人の契約に戻り、ハート管理と何ら変わらず、不動産を手放さない限り管理契約は自動更新され、管理費を払い続ける条文となっていて、ハート管理と同じ手口で契約していない人にまで管理費を請求しています。
トラスト管理もハート管理と同様に、不動産を購入した人達を食い物にしていて、現状では安心して任せられる会社とは言い難く、おなじ穴のむじなということです。
一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会のもとで！！
自力で弁護士を抱えて対応できる方は別として、１人では何かと不安を感じ心細くなる。
そこで私たちは、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会の下で団結する道を選択しました。
しかし、話し合いによる管理会社との正常な関係を否定するものではありません。ただ、私たちは、自社の利益だけを追求するような管理会社に安易に依存することはできません。
私たちは、このために自主管理を標榜し、道路の白浜町への移管を念頭に置き、管理会社を介在せずに白浜や田辺の不動産会社を通して物件の譲渡等の活動にも力を入れています。
こうした、開かれた経済活動によって、分譲地の資産価値の向上を目指すことができると信じています。
そして、多くの方々の賛同者を得ながら、お陰さまで、会員数も最近は増えています。
双方の管理会社からの請求書で悩んで居られる方は、気軽にお電話下さい。皆さまからのお問い合わせをお待ちしています。
2022/10/15
第２回控訴審判決でひょうご消費者ネットが逆転勝訴！！
ハートランド管理センター 消費者契約法の１０条に違反！！
2020年３月３日に、ひょうご消費者ネット（以下、消費者ネットと呼ぶ）という団体が、当時のＫＲＧ管理センター（以降、ハート管理と呼ぶ）を相手取って、ハート管理の管理約款の「所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」の規定が消費者契約法の１０条及び民法に違反しているとして契約書を破棄し、その条項が記載された契約の差止請求を起こしていました。
第１審は敗訴、直ちに大阪高裁に控訴
２０２１年9月14日に神戸地裁で開かれた第１審は、２０１６年の東京高裁の判決が判例で消費者ネットが控訴棄却の不当判決を受けて敗訴しています。
その理由として、一部の人達が利益を受けながら管理契約を一方的に解除し費用の負担のみを免れるという、不公平な事態を容認すれば、その仕組み事態が崩壊する。
契約者は、契約の更新についても同意しているとして差止請求は管理契約から一方的に逃れようとする一部の別荘地所有者の利益を代弁したものに過ぎず消費者契約法の乱用に当たるとして却下。消費者ネットは、直ちに大阪高裁に控訴していました。
改正民法は旧民法と何が違うのか？
旧民法の６５１条でも自由な契約解除を謳っていましたが、実際の裁判では「分譲地全体の保全管理という利益を受けながら、管理費の負担だけを逃れることは許されない」との管理会社の主張が優先されて、住民側の敗訴が続いてきました。
2020年４月１日に改正された「改正民法」では、６５１条に以下の2項が追加されました。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき
二 委任者が受任者の利益を目的とする委任契約を解除したとき
これにより、管理会社側が不利益を被る場合、会社側の損害額を賠償すれば解約は可能で、しかも立証責任は会社側にあり、立証できなければ、損害賠償の義務は発生しません。もちろん管理実態がなければ賠償の必要も無いため、自由な契約解除ができるように成りました。
大阪高裁は一部を除き逆転勝訴！！
２０２２年９月２０日に開かれた大阪高裁の判決は、私たちにとって極めて朗報ともいうべきものです。その判決を要約すると以下の通りです。
ハート管理に対しての判決で、管理規定の「但し、所有者が分譲地に土地を所有する間、更新するものとする。」との条文で、分譲地の土地を所有していることを理由に管理契約を締結させ、また、管理契約したことを理由に更新を承諾しているとして管理契約の更新を行ってはならない。
（判決１の①から③まで）
さらに判決は「但し、所有者が分譲地に土地を有する間、更新するものとする。」との項目が記載されている書面を廃棄すること。
なお消費者ネットには、管理契約の締結停止等の要求は棄却すること。（判決１の④）として、消費者の解除権を放棄させる条項を含む差止請求は残念ながら棄却されました。
しかし、管理者側の契約の自動更新を認めず、管理契約を締結あるいは更新した場合、１年間は契約を解除できないものの、それ以降は①年単位の自由契約ができる。このため実質的には消費者の自由解約を認めてことに等しくて、大きな成果であるといえます。
管理会社の実態が明るみに！
ハート管理の提出書類には、管理会社と契約を締結していない方が多数いてまた委任業務の状況を報告することが定められているのに、所有者側と管理者側との協議や報告会が開催されたという証拠も無いと指摘を受けています。
このことは、文珠四郎氏の自治管理組合の１回目の臨時総会で明らかになったように、ハート管理の和泉一氏は、管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもがゼロ円という、デタラメな収支報告は記憶に新しい。
また、ハート管理は全国８０箇所近く存在していた分譲地が２４箇所と縮小していて、しかも、現在の契約率は３割程度に過ぎず、既に全体管理と言えるような状況でないことも明らかになりました。
さらに、執拗に請求書を送り付け、自由な解約を許さないとしながら管理会社は一方的に分譲地の管理事業を放棄して分譲地から撤退していて無責任極まりない実態も見えてきました。
恐らく、ハート管理は上告すると思われますが、さらにずさんな管理実態が暴かれていくことでしょう。
話し合いすら応じないトラスト管理！！
これはトラスト管理の管理約款の第１９条（管理期限）には「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド管理約款」の「本規約に基づく管理期限は、毎年１月１日を起算日として１２月３１日までとし、所有者が「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と謳われていて、ハート管理の管理約款と極めて酷似しています。当然、トラスト管理においても差止請求の対象は逃れられません。
私たちは、これまでに赤井代表理事を通じ、トラスト管理に話し合いを何度も呼び掛けてきましたが、第１回・第２回の臨時総会でも見られたように、我々を一方的に無視し、話し合いすら応じません。
その上で、問題なのは、平気で請求書を送り付けて、契約していない我々へも、請求してきています。これは絶対に許されないばかりか、完全な詐欺行為で犯罪行為です。
１人でも多くの方に！
私たちは自治会を法人化し、団結し自主管理する道を選びました。１人でも多くの人に、私たち法人の存在を知って頂き、一人ひとりの力を結集し、道路の行政への移管を進め、開かれた経済活動を目指すことを当面の目標にしています。
「一人では何もできません。でも、一人から始めなければ何もできません」を合い言葉にお互いに頑張りましょう。
竜宮小僧さんのブログに詳しく！
なお、この件に関しては、竜宮小僧さんのブログに詳しく書かれています。ひょうご消費者ネットの大阪高裁の判決文も竜宮小僧さんのブログからも開けますが、下記の２０２２０９２０ 判決 ハートランド（大阪高裁）をクリックすると開くことができます。ご参考にして下さい。
